상가투자 이것만은 꼭 따지자

상가는 경기에 민감하기 때문에 경기가 호황일 때 투자하는 것이 정석이다. 하지만 기준금리가 2~3%대인 저금리시대라면 이야기가 다르다. 물가상승률을 고려하면 금리가 사실상 마이너스 수준이 되므로 상가 투자수익률이 상대적으로 높게 평가받게 된다. 상가는 일반 주택보다 환금성이 떨어지고 수요층이 얇다는 위험이 있다. 투자위험이 높은 상품이라면 위험(리스크)을 최대한 낮추는 방향으로 투자전략을 짜야 한다. 박대원 상가정보연구소 소장은 "3월에 분양하는 대규모 상가들은 공급 주체가 분명해 비교적 안전한 편"이라며 "임차수요를 철저히 조사한 후 유형별 지역별로 맞춤형 투자전략을 세우라"고 조언했다. ◆ 상가 유형별로 투자전략 다르게 3월 분양하는 상가 중에서는 일산 레이킨스몰, 송도 커낼워크, 송파 가든파이브, 판교 근린상가 등이 대표적이다. 단지 내 상가는 주요 고객이 이미 확보되어 있어 안정적이다. 반면 경쟁입찰방식으로 공급하기 때문에 분위기에 휩쓸려 예상보다 높게 낙찰받을 위험이 있다. 같은 택지지구 내 상가라도 배후가구 수와 교통편에 따라 입찰가가 달라지는 점에도 유의해야 한다. 전문가들은 "판교 단지 내 상가의 내정가격은 3.3㎡당 3000만원 이상으로 높은 편"이라며 "내정가 대비 150% 이내에서 입찰가를 조정하라"고 권했다. 신도시 내 근린상가라면 상권 형성기간이 오래 걸릴 수 있으므로 슈퍼마켓 편의점 약국 등 생활밀착형 업종을 선택하는 편이 낫다. 한편 특별한 배후가구가 없는 대형 복합쇼핑몰은 유동인구 확보 여부가 관건이다. 백화점, 할인점, 영화관 등 주요 임차인이 입점하는지 살펴본다. ◆ '전매보장' 조건부 투자에는 주의 상가는 다른 투자상품보다 유독 분양피해가 많다. '테마상가에 말만 믿고 투자했는데 돈만 떼였다'는 한탄이 나오는 이유는 임차인 때문이다. 임대차익이 안정적으로 확보되지 않으면 수익을 내기 어렵다. 선임대 후분양하는 상가는 임차수요를 구했다는 점에서 손해를 볼 위험은 작은 편이지만 '임대완료됐다'는 말만 믿고 투자해서는 안 된다. 현장답사를 기본으로 하고, 실제 임차수요가 많은 지역인지 상권 분석도 겸하는 것이 좋다. 특히 '수익이 안 나오면 되팔아준다'는 식의 조건에는 주의해야 한다. 박 소장은 "전매보장 등 조건을 거는 식의 투자에는 더욱 신중해야 한다. 현실적 임대수익을 감안해 적정 분양가를 판단하고, 상가가 활성화될 시기를 고려해 중장기적으로 접근하는 것이 좋다"고 조언했다. [이유진 기자] 매일경제  2009.03.06