수익형부동산 투자의 비법

수익형 부동산으로는 흔히 임대수익용 상가나 오피스텔, 원룸형 주택과 임대사업용빌딩 등을 들 수 있다.

일반적으로 소자본으로는 적당한 상가를 분양받거나 오피스텔을 구입하여  임대를 놓기도 하고 자금의 규모가 좀 나은 편인 경우에는 원룸텔이나 상가주택 등을 매입하여 임대사업을 하기도 한다.

그런데 만일 필요한 투자자금을 준비 할 수 있다면 어느정도 안정적인 임대수익과 미래에 시세차익의 투자효과도 기대해 볼 수 있는 상가빌딩에의 투자를 고려해 볼 수 있을 것이다.

상가빌딩으로는  상가주택형, 근린상가형, 업무중심형의 상가빌딩과 대로변이나 상업지역의 빌딩 등으로 구분해 볼 수 있는데 투자 가능한 자금규모와 투자목적을 정하여 너무 무리하지 않은 범위내에서 투자를 결정해야 할 것이다.

이른바 블루칩 상가빌딩이라 할 수 있는 좋은 빌딩은 역세권 등 유동인구가 많아 상권이 발달된 지역으로 우량업종이 입주해 있으며 지역의 개발호재 등이 있는 지역의 빌딩이라 할 수 있는데, 이러한 빌딩을 잘 찾아 투자하면 안정적인 임대수익이 보장됨은 물론 건물의 공실율 뿐 만 아니라 임차인의 임대료 연체율도 낮으며 향후 높은 지가상승율이 기대되는 등 안정성과 수익성, 환금성이 어느정도 보장 된다고 볼 수 있다.

주거와 임대수익을 동시에 올릴 수 있는 상가주택의 경우에는 지역이나 상권에 따라 다소 차이가 있을 수 있으나 약 20억원 미만의 투자자금으로 매도시 환금성 등을 감안할 때 대지가 100평미만이 적당한데 상주인구가 많은 곳의 출.퇴근 등 유동인구가 많은 곳의 길목에 위치한 코너건물 등이 관심대상이라 할 수 있다.

근린상가는 약 50억원 미만의 자금으로 상주인구보다는 유동인구가 많은 지역의 상업지에서 대형영화관이나 주요 유명 브랜드업종의 인근 등에 근린시설과 업무시설이 혼재한 상가빌딩을 찾아 투자하되 공실과 연체율관리가 중요하다.

마지막으로 100억원대 규모의 업무형 빌딩은 상업지나 상권이 발달한 지역의 대로변을 중심으로 법인 사무실이나 오피스텔, 학원 등이 밀집한 지역을 선택하되 넓은 대로변보다는 가급적 도로 건너편 상권도 흡수 할 수 있는 6차선이내의 도로변으로  주차시설이 양호하고 근생시설과 병.의원, 업무시설이 혼재한 건물이 관심대상이 될 것이다.

그러나 이러한 상가빌딩에의 투자도 빌딩의 매도이유나 건물의 관리상태, 입주자들의 임대료 연체여부 등을 제대로 파악하지 못하고 주변의 권유로 단지 급매물건이라는 등 주변시세에 비해 싸다는 이유로 제대로 분석을 하지 않고 성급하게 투자를 했다가는 평생 모은 재산의 엄청한 경제적 손실 뿐 만 아니라 정신적 고통 등 을 감내하기 힘들 수 도 있다.

또한 임대수익을 위한 수익형 부동산은 공실과 임대료 관리 등 건물의 관리가 수익과 직결되는 중요한 요소인데 아직도 많은 건물주들이 기존의 주먹구구식이고 비효율적인 방식을 고수하며 관리를 하고 있는 실정인데, 공실율을 낮추기 위한 적극적인 임대마케팅은 물론 탄력적인 임대료 조정 등 보다 체계적인 관리가 필요하다고 본다.

마지막으로 상가빌딩 등 수익형부동산에의 투자는 장기보유를 할 수도 있지만 때로는 투자목표를 정하여 부동산싸이클에 따른 중단기적 투자가 시세차익에 따른 보다 많은 투자수익을 거둘 수 있음도 고려해 볼 필요가 있을 것이다.





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