아파트 가격이 어떻게 될까?

춘래불사춘(春來不似春)이라더니 3월에도 전국적으로 많은 눈이 내리더니만 4월초임에도 날씨는 옷깃을 여미게 할 정도로 차다.

가뜩이나 몸을 움츠리게 하는데 부동산시장은 도무지 회복기미가 보이지 않고 장기침체에 접어드는지 거래가 거의 없고 한산하다.

 

엇그제 선배의 부탁으로 서울 양재천 북단인 강남구 도곡동과 대치동의 아파트를 알아보려고  몇몇 주변 부동산중개업소에 들러 분위기를 살펴 보았다.

거의 거래가 없음에도 시세는 별반 변동이 없다고 한다.

그런데 어느 중개업소는 매수자가 없는데도 매도자우위시장이라는 시각을 갖는 것을 보면  지역특성을 감안하여 시간이 지나면 호전되리라는 기대를 갖고 있는 것일까?

 

몇일전(3/30) 정부는  미분양 등으로 어려움을 겪고 있는 건설업체들의 유동성 공급을 위해 지방 미분양 주택에 대한 대한주택보증의 환매조건부 매입을 재개하고  PF대출보증 활성화 등을 추진한다고 밝혔다.  이번 환매조건부 미분양 매입은 지난 1~4차 1만3천여세대, 2조원 규모 매입에 이은 다섯번째라고 한다.

 

언론보도에 의하면 악성 미분양물량이라고 할 수 있는 준공 후 미분양물량이 전국적으로 약 5만3,000채에 달할 것으로 추정되고 있어 IMF금융구제직후인 1998년보다도 훨씬 많다고 하는데 이는 해당 건설사에도 지속적인 부담으로 남을 뿐만 아니라, 인근 부동산 시장에도 가격 하락 요인으로 작용하기 때문에 일반 미분양보다  심각하다고 한다.

또한 건설업계에서는 실제 미분양 아파트가 회사 보유분과 임직원에게 떠넘긴 물량 등 미신고 미분양 아파트까지 감안하면 20만채가 훨씬 넘을 것으로 추정한다고 한다.

미분양물량은 쌓여만 가는데 건설업계의 지난 2009년 12월 말 기준 금융권 PF대출 규모는 82조4000억원으로 2008년 말과 비슷한 수준에 정체돼 있지만 연체율은 6.4%로 지난해 6월 말의 5.9%보다 상승했다고 한다.

 

그런데 대한민국은 자유시장경제질서를 기본으로  자본주의시장경제를 추구하는 나라이다.

건설업체의 미분양물량이 발생하면 수요.공급의 법칙에 따라 분양가를 낮추어 해소하도록 하여야 하는데  무주택서민들의 세금까지 들어간 정부의 재정으로 매입하여 건설업체들을 돕는 것은 도저히 이해할 수 없을 뿐더러 지난 IMF금융구제후 정부의 공적자금이 투입된 은행들이 퇴직자들에게 퇴직금에 억대의 위로금을  지급했던 사실에서도 드러났듯 묵과할 수 없는 행위이다.

 

그동안 우리나라 주택경기는 주택공급의 부족과 과잉유동성, 투기심리 등 여러 복합적인 영향도 있었겠지만 다주택자들의 부동산투기와 이에 동조한 금융권의 과도한 담보대출 등으로 IMF금융위기이후 아파트가격은 가파른 상승세를 넘어 폭등에 가까운 고공행진의 상승을 하다가 2006년하반기를 정점으로  하향안정추세인듯 보이지만 거래는 매우 한산한것 같다.

 

2008년 하반기에 금융위기설과 함께 7%대의 높은 금리로 아파트가격의 하락이 진행되고 있었으나 정부는 강남 3구를 제외한 투기과열지구 및 투기지역 해제, 분양권전매제한 완화, 종부세부담 완화, 강남재건축규제 완화 및 재건축후분양제 폐지 등 온갖 부동산 및 건설경기 부양책을 내 놓았다.

 

뿐만 아니라 기준금리를 내리고 주택담보대출만기를 연장해 주었고 기업과 가계에 대한 주택대출과 부실채권의 회수를 막기 위하여 막대한 자금을 금융권에 지원하고,  주택금융공사를 통해 금융기관이 보유한 주택담보대출채권을 매입하도록 했으며, 유동성위기에 시달리던 건설업체에 각종 금융공기업을 동원해 자금지원은 물론 미분양물량까지 매입하여 경제질서와 시장의 수급에 의한 자연스런 가격조정을 인위적으로 막고 부동산가격의 하락을 억지로 떠받치는데 총력을 기울였다고 비판하지 않을 수 없다.  

 

이러한 약효로 얼마나 버틸지는 좀더 지켜보아야 하겠지만 정부는 미국이나 일본이 이미 겪은 부동산버블의 붕괴에 따른 경제적 혼란과 충격을 타산지석으로 삼아 이를 최소화 하고 연착륙을 위한 조치는 필요하다고 보지만 부동산버블붕괴를 막기 위한 과도한 개입은 국민경제의 균형발전을 위한 헌법정신에도 위배된다고 본다

 

결국 부동산시장, 특히 주택시장은 정부의 개입에 의한 억지춘향격으로 떠받쳐지고 있지만 국가경제의 회복이 여의치 않고 수요자들은 더욱 보수적인 시각으로 접근함은 물론 저금리기조를 유지하는데도 여러 한계가 있을수밖에 없다고 보아 주택시장의 아파트가격은 장기적으로 하향침체기로 가면 그나마 다행이요, 미국,일본 등과 같이 버블붕괴에 의한 폭락도 예상하지 않을 수 없다고 본다.

 

분석에 의하면 2000년대이후 우리나라 주택보급율은 10%포인트 이상 증가했다는데 주택소유율은 2%포인트밖에 늘지 않았다고 하면 이는 그동안 공급된 대부분의 주택이 부동산 투기붐에  다주택소유의  아파트투기꾼들과 이에 동조한 금융권과 건설업체들의 난장판이었음을 알 수 있다.

 

쌓여만 가는 미분양물량의 건설업체와  50%이상 심지어 80~90%까지 과도한 대출로 가격폭등에 펌프질을 했던 금융권 그리고 달콤한 불로소득으로 희낙낙하던 아파트투기자들이 금융비용의 부담에 얼마나 더 버틸 수 있을지 지켜보며 인간생활에 필수불가결한 주택인 아파트투기를 투자로 합리화하며 부(富)를 축적하려는 행태는 이제 근절되었으면 하는 바램이다.