강남 알짜 보금자리주택 강남 세곡ㆍ우면지구

 

조선 3대 임금인 태종이 잠들어 있는 헌인릉. 인근에 위치한 '서울 강남 세곡 보금자리 주택지구'를 찾아 화훼농원 사이로 난 샛길을 자동차로 달렸다.

10여 분을 달리자 '이곳이 바로 세곡지구'란 것을 단박에 알 수 있었다. 개발을 반대하는 주민들이 내건 '단결ㆍ투쟁' 등의 현수막 때문이다. 화훼농원 앞에 설치된 간이천막 앞에는 6~7명의 중년 남성들이 다소 살벌한 눈빛으로 서 있었다. 그린벨트 내 토지를 빌려 꽃을 재배하는 농민들이다.

"우리 보금자리를 빼앗아 남의 보금자리를 만든다고요. 말이 됩니까."

 

 

◆ 세곡 땅값 3.3㎡당 400만원 선

이들을 떠나 마을 안쪽으로 들어가자 '세곡지구 토지 대책위원회' 간판이 보였다. 이곳에서 만난 한 지주에게 시세를 물어보았다. "3.3㎡당 400만~450만원 하고 싼 곳은 250만원도 한다"고 말했다.

만약 3.3㎡당 400만원에 토지 보상을 한다면 아파트 분양가는 얼마나 될까. 우선 토지를 수용해 택지지구로 조성하는 데 3.3㎡당 800만원이 들어간다.

그러나 47%의 땅은 공원 등 무상용지로 공급되기 때문에 실제 3.3㎡당 1506만원이 된다. 여기에 용적률 200%를 적용하면 최종적인 택지 조성원가는 3.3㎡당 753만원으로 계산된다.

전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트는 분양가 산정 때 반영되는 택지비가 조성원가의 90%, 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 중형 아파트는 택지비가 조성원가의 110%가 적용되므로 소형은 택지비가 678만원, 중형은 827만원이 된다.

여기에 건축비 500만원을 더한 3.3㎡당 분양가는 소형은 1178만원, 중형은 1328만원, 평균은 1253만원으로 계산된다. 그러나 9~10월 중 실시될 감정평가에서 3.3㎡당 보상가가 400만원보다 낮아지면 분양가가 더 내려갈 수 있다.

현재 강남구 일원동 일대 아파트 평균 매매가격은 3.3㎡당 2600만원 선이다. 부동산업계에서는 강남지역 보금자리주택의 분양가가 지나치게 낮게 책정되면 시세차익을 얻으려는 투자자들이 몰릴 것을 우려하고 있다.

이 때문에 일각에서는 택지지구 중대형 아파트에 적용하는 채권입찰제를 보금자리주택 시세차익 환수 방안으로 제시하지만 이런 방식으로 공급가격이 높아지면 서민을 위한 주택을 공급한다는 취지와 어긋난다는 지적도 나온다.

◆ 보상비로 진통 예상

지주들이 훨씬 높은 토지 보상비를 요구하고 있어 진통도 예상된다. 대책위 관계자는 "주민들은 그린벨트가 풀려 대지가 된다는 전제 아래 보상비를 요구한다"며 "3.3㎡당 800만원은 돼야 한다"고 말했다.

주민들 요구대로라면 3.3㎡당 아파트 분양가가 소형은 1517만원, 중형은 1743만원, 평균 1630만원으로 올라간다. 그린벨트를 풀어 분양한 청계ㆍ의왕지구에 비하면 분양가가 거의 2배다.

대책위 사무실 벽에 걸린 토지이용계획안에 따르면 연립주택은 3개 블록에서 전용 85㎡ 초과 중대형만이 공급되며, 아파트는 2개 블록에서 전용 85㎡ 초과, 1개 블록에서 전용 60㎡ 이하, 2개 블록에서 전용 60~85㎡가 공급되며 나머지 1개 블록은 전용 85㎡ 이하 아파트가 들어선다고 한다.

정부는 8월 말께 확정될 실시계획에서 구체적인 공급가구 수를 밝힐 계획이란다.

세곡지구를 벗어나 서쪽으로 달려 강남권의 또 다른 보금자리 주택지구인 '서초 우면지구'를 찾았다. 논란거리는 역시 보상비. 땅 주인들에게 '대책위' 가입을 독려하는 현수막이 보였다.

대한주택공사의 토지이용계획안에 따르면 서초 우면지구에서는 단독ㆍ연립주택 없이 아파트 3개 블록만이 들어선다.

매일경제 2009.08.09