2009 부동산세제 개편안

정부는 이번 세제개편안에서 부동산 부문에서도 고소득자의 세금부담을 많이 높였다. 특히 이른바 ‘부동산 부자’로 불리는 부동산 임대사업자들에 대한 과세가 강화됐다. 또 양도소득세 예정신고시 10% 세액공제를 폐지함으로써 지난해 세제개편으로 낮아진 양도소득세 부담이 다시 커지게 됐다.

우선 3주택 이상 다주택자의 전세보증금에 대해서도 소득세를 매기기로 했다. 주택 월세임대 및 상가 임대와의 과세형평성을 맞추기 위해서다. 다만 준비기간을 감안해 오는 2011년부터 시행할 예정이다. 현재 주택 월세는 2주택부터, 상가는 월세ㆍ전세 모두 과세하고 있어 주택 전세와의 과세 형평성 문제가 제기돼왔다.

주택 전세보증금의 과세표준인 간주임대료는 3억원 초과 보증금의 60%에 1년 만기 정기예금 이자율을 곱한 후 임대 관련 발생 이자 및 배당금을 빼는 방식으로 계산한다. 예를 들어 전세보증금이 5억원이고 이자율이 5%라고 하면 1,500만원에 대해 소득세를 내야 한다. 정부는 이중과세 방지를 위해 추후에 납세자가 전세보증금을 은행에 예치했다는 점이 확인되면 거기서 받은 이자액은 과세소득에서 제외하기로 했다. 은행 이자에 대해서는 이미 소득세(15.4%)가 부과되고 있다. 세입자에 대한 세부담 전가를 막기 위해 3주택 이상자로 전세보증금 총액이 3억원 이상인 경우만 하기로 했다. 전국에 3주택 이상 보유자는 16만5,000세대로 주택보유자 가운데 1.6%이며 이들은 전체 주택의 8.3%인 93만가구를 소유하고 있다.

정부는 한 사람이 점포 여러 개를 임대하는 경우 모든 임대료를 합산해 일반과세자ㆍ간이과세자 여부를 판정하도록 했다. 지금은 개별 점포별 임대료를 기준으로 판정하고 있어 연간 임대료가 각각 4,800만원 미만인 상가 4개를 임대한 사업자는 임대료 관련 연간 총매출이 1억9,000만원임에도 불구하고 간이과세자로 분류된다.

아울러 상가 임대인에게 부가가치세 신고시 상가임대차계약서ㆍ부동산임대공급가액명세서를 의무적으로 제출하도록 해 국세청이 상가건물별ㆍ역별 임대료 현황을 담은 데이터베이스(DB)를 구축할 계획이다. 동일 지역 내 상가건물 간 임대료 현황을 비교하면 누가 임대료를 과소 신고했는지 금방 파악되고 이에 따라 부가가치세 및 소득세 과세가 정상화될 수 있을 것으로 전망된다.

내년 1월1일 양도분부터는 양도세 예정신고세액공제가 폐지되고 2개월 내 예정신고는 의무화된다. 올해까지는 양도 후 2개월 이내에 예정신고하면 세금을 10% 깎아주는 인센티브를 줬고 예정신고를 하지 않더라도 인센티브가 없을 뿐 가산세는 매기지 않았다. 하지만 내년부터는 인센티브가 사라지고 가산세가 붙는다. 가산세는 과소신고시 10%, 무신고시 20%이며 납부 불성실 가산세도 연 10.95%가 부과된다. 그동안 부동산 양도세 납세자들은 대부분 예정신고를 통해 10% 세액감면을 받아왔기 때문에 이번 조치로 전반적인 양도세율이 10%포인트 올라가는 결과가 나올 것으로 보인다.



서울경제신문 2009.08.25