수익형 부동산 투자 가이드

 

오피스텔, 도시형생활주택 등 수익형 부동산이 안정적인 임대수익을 겨냥한 투자 대상이지만 무턱대고 돈을 쏟아부었다가는 낭패 보기 십상이다.

수익형 부동산에도 옥석이 있다. 투자금액, 투자기간, 기대수익률에 따라 맞춤형 물건을 찾아야 한다.

초기 투자금액이 1억~2억원대라면 오피스텔이나 도시형생활주택, 3억~4억원까지 가능하다면 소형 아파트에도 투자할 수 있다. 여윳돈이 4억원 이상이라면 아예 임대사업자로 나설 수도 있다.

 

부동산114에 따르면 작년 11월 말 현재 서울 지역 오피스텔 임대수익률은 평균 5.78%다. 도심업무지구에 직장을 둔 사람들로 임대수요가 탄탄한 은평구가 7.13%로 가장 높았다.

같은 기간 전용면적 85㎡ 이하 소형 아파트 임대수익률이 평균 3.16%에 그친 것에 비하면 확실히 비교우위가 있다.

초기 매입비용도 오피스텔은 1억~2억원대면 충분하지만 소형 아파트는 서울 도심권이라면 못 줘도 3억~4억원은 필요하다. 이 같은 매입가 차이가 임대수익률로 직결된다. 소형 아파트는 집값 상승 때 매매차익을 기대할 수 있다는 것이 강점이다.

김규정 부동산114 본부장은 "부동산 시장이 호황기라면 아파트가 매각차익 면에서 훨씬 낫다"며 "오피스텔은 감가상각이 훨씬 빠르고 매매차익도 기대할 수 없다"고 설명했다.

오피스텔 투자 시 기존 오피스텔을 살지, 새 오피스텔을 분양받는 게 나을지도 고민이다.

새 오피스텔은 최근 트렌드에 맞춘 시설이 완비돼 임대수요도 많다. 하지만 기존 오피스텔보다 비싼 가격이 부담이다.

기존 오피스텔은 무엇보다 수년간 거래가 이뤄져 수익률이나 공실률을 비교적 정확하게 예측할 수 있다는 것이 강점이다. 투자에 따른 시행착오를 줄일 수 있다는 얘기다. 새 오피스텔보다 저렴한 가격도 메리트지만 노후한 시설로 임대수요가 상대적으로 떨어진다는 게 단점이다.

초기 투자금이 1억~2억원대로 소액이라면 오피스텔과 함께 최근 각광받고 있는 도시형생활주택 임대도 고려할 만하다.

오피스텔과 원룸형 주택은 분양가가 비슷하다면 수익률에 큰 차이가 없어 임대료 수준이나 기타 관리비 등을 따져야 한다고 전문가들은 조언한다.

투자금이 4억원 이상이라면 임대사업자로 변신하는 것도 방법이다. 고시원 전문업체 싱글하우스에 따르면 사업자와 공동으로 지분을 투자하는 고시원 공동 창업에는 최소 4억5000만원 정도 필요하다.

자기 투자금 4억5000만원에다 대출금 4억5000만원을 합쳐 총 투자금이 9억원이라면 연 6%대 대출이자와 각종 관리비 등을 제외하더라도 연 10% 이상 수익률이 가능하다.

운영은 고시원 사업자가 한다. 투자자는 4억5000만원을 투자해 매달 400만원 정도 수입을 올리는 셈이다.

단독주택을 갖고 있는 사람이라면 원룸형 도시형생활주택 사업을 시작하는 방법도 고려할 만하다.

도시형생활주택 전문회사 코쿤하우스에 따르면 본인이 소유한 단독주택을 허물고 도시형생활주택 사업을 시작하면 필요한 자금은 4억~5억원 정도다.

 

 

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임대사업땐 세금부터 꼼꼼히 따지세요

 

 

수익형 부동산 임대수익률을 깎아먹는 가장 큰 요소는 취득ㆍ등록세, 재산세 등 각종 세금이다. 특히 오피스텔은 아파트보다 취득ㆍ등록세가 많이 나오기 때문에 매매 이전에 세금까지 고려한 순수익률을 정확하게 계산해 봐야 한다.

 

오피스텔은 취득ㆍ등록세가 매입가격의 총 4.6% 과세된다. 금액이 9억원 이하인 주택이거나 1주택자여도 상관없이 부과된다. 도시형생활주택은 2011년 말까지 '9억원 이하 1가구 1주택'에 한해 2.2% 과세되지만, 임대사업자로서 자기 주택을 보유하고 도시형생활주택을 매입할 때는 마찬가지로 4.6% 과세된다. 만일 1억원에 도시형생활주택이나 오피스텔을 사서 매월 월세 50만원을 받는다면 세전 수익률은 6% 수준이지만 취득ㆍ등록세를 제한 세후수익률은 5.7% 수준으로 떨어지는 것이다.

오피스텔은 사업용으로 등록하면 주택으로 간주되지 않아 부가가치세를 환급받지만 세입자가 전입신고를 하고 주거용이 되면 부가가치세가 과세되고 다주택자가 될 수 있다는 점을 유의해야 한다. 이때는 나중에 양도세를 낼 때 '1가구 1주택 비과세' 혜택을 받지 못할 수도 있다.

취득ㆍ등록세와 양도세를 아끼는 가장 좋은 방법은 임대사업자 등록을 하는 것. 수도권 지역 임대사업자가 세금 혜택을 받기 위해선 전용 85㎡ 이하 3채 이상을 7년 이상 임대하면 된다.

'서울특별시 감면조례 제17조(임대주택에 대한 감면)' 규정에 따르면 서울 지역에서는 임대사업자가 전용 60㎡ 이하 공동주택을 취득하면 취득ㆍ등록세를 면제한다. 임대사업자가 20호 이상 취득하거나 20호 이상 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 취득할 때는 전용 60~85㎡ 이하 장기주택을 취득하면 취득ㆍ등록세 절반을 경감한다.

월세 체납 역시 임대수익률을 깎는 요인이다. 통상 계약 시 월세 체납액은 보증금에서 제하고 체납이 2~3개월 지속될 때는 임대차 계약을 해지할 수 있다고 명시하고 있으나 현실적으로 세입자를 내보내기가 쉽지는 않다.

이때는 임대인이 직접 나서서 해결하기보다 중개업소를 통해 해결하는 것이 나은 방법이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "최근 주택 임대업을 하는 많은 사람이 본인이 직접 세입자를 상대하기보다는 중개업소와 계약을 맺고 관리부터 월세 수납까지 모든 것을 맡기는 사례가 많다"며 "중개업소가 아예 중개수수료 대신 매월 관리수수료를 받고 임대주택을 관리해주고 있으니 활용해볼 만하다"고 말했다.

 

 

 

매일경제  2010.12.31

 

 

 

 

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