상가 리모델링으로 수익 UP

월 100만원 벌던 사우나

월 865만원 원룸텔 변신

 

 

은행을 다니다 은퇴한 김 모씨(56)는 2011년 초 6억3000만원을 들여 경기도 부천시 송내역 인근 3층짜리 부도난 사우나 상가를 사들였다. 기존 시설을 이용해 사우나 운영을 시작했지만 이미 주변에 좋지 않은 이미지가 퍼진 데다 시설마저 낡아 수익이 저조했다. 매출 2500만원에서 인건비 500만원, 가스비 500만원, 수도료 700만원, 기타 비용 300만원을 빼고 나니 남는 수익은 월 500만원. 여기에 상가를 매입할 때 받은 대출금 이자 400만원까지 내고 나니 손에 쥐는 수입은 고작 100만원에 불과했다. 보증금 5000만원, 월세 500만원에 임대로 내놨지만 임대 수요도 없어 `울며 겨자 먹기`로 사업을 계속해야 했다.

김씨는 궁리 끝에 요즘 가장 수익률이 좋다는 원룸텔 사업에 나섰다. 송내역이 서울 접근성이 좋고 인근 인천ㆍ부천 거주민의 교통 중심지로 유동 인구가 많다는 점에 착안해 해당 상가를 1인 가구를 겨냥한 원룸텔 50가구로 리모델링했다. 현재 원룸텔 45가구가 입주해 매출 1665만원을 올리고 있다. 운영비 400만원, 대출 이자 400만원을 빼더라도 월수익 865만원이다. 투자비용 대비 9~10%대 수익률을 올린 김씨는 또 다른 상가를 알아보고 있다.

경기 침체가 이어지면서 상가들도 살아남기 위한 경쟁이 치열하다. 목 좋은 곳에 분양만 받으면 매달 `쏠쏠한` 수익을 올려주던 것은 이제 옛말이다. 같은 주소, 같은 건물 안에서도 층수나 위치에 따라 적합업종이 다르고 수익률을 극대화하는 방법도 제각각이다.

수익률이 떨어진 상가 가운데 입지조건이 바뀌어 죽은 상권으로 추락하거나 노후도가 심각해 세입자가 없는 곳이 많다. 대부분 거래도 잘되지 않아 소유주로서는 관리비나 대출 금리 등 각종 손실만 떠안게 된다. 이때 수익률을 높이기 위해서는 과감한 리모델링을 고려해야 한다고 전문가들은 조언한다.

고종옥 베스트하우스 대표는 "건물 임대수익률이 7% 정도라 해도 최근 물가상승률이 3~4%대를 보이고 있어 실제 수익이 연 3~4%에 그치는 셈"이라며 "임대수익률이 10% 이하일 때는 상권과 건물에 적합한 아이템을 골라 적극적으로 업종 전환에 나서는 것도 좋은 방법"이라고 말했다.

김씨처럼 상가 업종을 변경해 원룸텔 고시원 등 주거용 소형 주택으로 변경해 임대사업을 운영하는 사례가 대표적이다. 유동인구가 많은 지역, 주변으로 대학교ㆍ오피스 밀집 지역이 있어 임대수요가 예상되거나 교통이 좋은 역세권이라면 가장 쉽게 고려할 수 있는 방식이다. 리모델링 비용은 보통 서울이 3.3㎡당 250만~300만원, 수도권이 200만원 안팎이다. 상가 공실률이 높지만 도심 접근성은 좋은 경기 분당, 일산, 용인, 부천 등이 각광받는 지역이다. 가구당 적정 임대료는 서울 지역 40만~45만원, 수도권 30만~35만원, 기타 지방은 25만원 등이다.

넓은 상가층을 쪼개 소형 오피스로 리모델링하는 것도 최근 유행하는 수익률 제고 방법이다. 소형 오피스란 공급면적이 70~85㎡ 수준인 사무실이다. 가장 높은 수요 노출도를 갖춰야 하는 상업시설을 포기하고 상대적으로 입지가 자유로운 사무시설로 임대 대상을 바꾸는 것이다. 오피스텔에 비해 화장실과 주방 공간 등이 없어 같은 면적이라도 사무 공간을 넓게 사용할 수 있어 인기가 높다. 규모가 작아 임차수요가 꾸준하고 공실 위험을 분산할 수 있다는 장점도 있다.

소형 오피스 역시 교통 편의성이 가장 중요한 요소다. 수요자인 1인 기업가들이 쉽게 오갈 수 있도록 교통이 편리하고 접근성 좋은 곳을 선정해야 한다. 해당 상가가 주변 건물에 비해 노후도가 낮다면 더욱 좋다. 각 사무실에 각종 사무기기를 미리 마련하는 풀옵션 오피스 방식도 공실을 줄이고 수익률을 높일 수 있는 방법이다.

박대원 상가정보연구소 소장은 "기존 상가 수익률이 떨어진 이유를 정확히 파악하고 현재 상권과 입지가 어떻게 변했는지 확인하는 것이 중요하다"며 "단순히 낡은 건물 겉모습만 단장하는 것이 아니라 바뀐 환경에 따라 어떤 업종이 새로 들어올 수 있을지 고려해 리모델링을 추진해야 한다"고 조언했다.

 

매일경제  2012.01.06

 

 

 

 

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