전.월세 임대차 계약시 주의사항

1. 등기부등본을 통해 소유권(권리관계)을 확인한다. 대법원인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)를 통해 누구나 열람 또는 발급받을 수 있다.

등기부등본은 표제부 및 갑구와 을구로 나누어져 있는데 갑구는 소유권관계 등을 표시하고 을구에서는  근저당설정의 채권최고액 등 채무금액을 확인해 볼 수 있다. 근저당권의 채권최고액은 보통 대출금액의 130%를 설정하고 있는데 전세보증금액이 주택의 현재시세와 비교하여 70% 이상이면  경매나 주택가격의 하락으로 소위 깡통주택의 가능성을 배제할 수 없으므로 주의해야 한다.

2. 소유자(집주인) 확인

임대차계약은 등기부등본상의 소유자와 계약하는 것이 원칙인데 간혹 소유자의 자녀나 부모 또는 대리인과 계약을 하는 경우가 있는데 반드시 소유자의 인감과 인감이 찍힌 위임장을 확인해야 한다. 위임장을 받지않고 대리인과 계약을 하는 경우 여러 종류의 위험성이 있으므로 주의를 해야 한다. 소유주가 월세로 놓은 것을 부동산이나 관리회사에서 전세로 놓아 목돈을 챙기고 도망가는 전세사기도 종종 발생함으로 소유주와 전화통화는 물론 소유주 신분증도 확인해야 한다.

3. 잔금지급전 등기부등본 재 확인 및 임차주택 명도의 동시이행권

계약후 잔금을 치르기로 한 처리기간이 발생하는 경우 그 사이에 새로 근저당권설정 등 변동사항이 없는지 잔금을 치르는 당일 등기부등본을 다시 확인할 필요가 있다.  잔금과 임차인의 입주를 위해 임차한 주택의 양도는 동시이행관계에 있으므로 이때 임차주택의 열쇠나 전자키번호 등을 알려 준다. 만일 계약이후 잔금전에 등기부등본이나 주택에 변경 또는 하자가 생겼을 경우 소유권자인 임대인이 책임을 져야 하지만 계약서에 특약사항 등으로 명시하는 것이 안전하다.

4. 전입신고를 정확하게 해야 한다.

잔금 당일 계약서를 지참하고 관할 동사무소에 가서 전입신고를 하며 확정일자까지 받는 것이 좋습니다. 전입신고서에는 등기부등본에 표시되어 있는 내용대로 주소를 동, 호수까지 정확하게 기입하여야 한다. (단, 동.호수가 구분되어 있지 않은 다가구주택인 경우는 예외)

5. 계약서에 확정일자를 잔금 당일 받는 것이 좋다.

주택의 점유, 전입신고, 확정일자 이 3가지 요건을 충족하여야 확정일자 받은날 이후에 임차주택의 권리에 하자가 발생하여도 타 권리에 우선하여 보증금을 먼저 돌려받을 수 있다. 그러므로 가능하면 하루라도 빨리 확정일자를 받는 것이 좋으며 확정일자는 동사무소나 등기소 중 어느 곳에서나 받으면 된다.

6. 임대차계약서 특약사항 작성

임대차계약은 기본적으로 민법 또는 관련 특별법에 의거 보호를 받지만 관련법이 사사로운 일까지 모두 규정하고 있지 않기 때문에 종종 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생하는 경우가 많다. 그러므로 분쟁의 소지가 있을 만한 사항들은 미리 특약사항에 기재 함으로서 분쟁의 소지를 없애는 것이 좋다. ① 임대차계약 후 잔금지급 때까지 새로운 저당권, 가압류, 가등기 등 권리 하자가 발생하지 않아야 하며 위반시 임차인은 이의 해소를 요구할 수 있고 그렇지 않을 경우 일방은 임대차계약을 해지할 수 있고, 이때 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불해야 한다. ② 시설물은 온전한 상태에서 임대하며 임차인의 책임없는 노후시설의 고장은 임대인이 수리해 주어야 한다. ③ 이사 전에 발생한 공과금은 전 임차인이 해결하지 않으면 임대인이 이를 해결한다.

7. 소액 보증금은 최우선변제를 받는다.

주택임대차 보호법에 의거 수도권(과밀억제권역)의 경우 임대보증금 4,000만원 이하, 광역시 3,500만원, 기타지역 3,000만원 이하를 소액보증금 으로 정하고, 세든 집이 경매될 경우 각각 1,600만원 1,400만원 1,200만원을 타 채권에 우선하여 경락가의 2분의1 범위 안에서 가장 먼저 변제해 주고 있다.

8. 미등기 주택도 주택임대차 보호법의 적용대상이다.

건축물이 법률적 또는 물리적 결함으로 영구히 등기가 날 수 없는 건물이 아니라면 미등기 주택이라 하더라도 확정일자를 받고 전입신고만 마치면 별다른 문제가 없다. 이 경우에는 등기가 없기 때문에 실제 권한있는 소유자와 계약을 해야한다.