상가분양시 과장광고와 고지의무 위반에 따른 분양계약의 해제여부

1. 판결요지

[1] 상가 분양계약 체결과정에서 해외유명브랜드 매장 입점에 관한 과장 광고, 임대수익보장 확약 및 임대보증금으로 중도금을 대체해 주기로 한 점 등을 인정할 수 있으나, 이러한 사정은 청약의 유인에 불과할 뿐 분양계약의 내용이 된다고 할 수 없고, 위 신축 상가건물의 설계변경 등으로 인한 상가 수의 증가 등이 분양계약의 체결 여부에 영향을 미칠 만큼 분양계약의 중요한 부분에 해당한다고 할 수 없으므로, 위와 같은 사정들을 이유로 한 분양계약 해제를 인정할 수 없고, 한편 위와 같은 사정들이 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지함으로써 사회적으로 용인될 수 있는 상술의 정도를 넘는 기망행위에 해당한다거나 그로 인하여 수분양자들이 계약의 중요한 부분에 대하여 착오를 일으켰다고 볼 수도 없으므로 기망 또는 착오를 이유로 위 분양계약을 취소할 수 없다고 본 사례.

[2] 분양받은 상가에 존재하는 기둥의 위치와 면적에 비추어 볼 때 기둥이 시야를 차단할 뿐 아니라 고객과 영업주의 동선에 중대한 제한을 초래하는 경우, 그와 같은 기둥이 존재한다는 사실은 분양계약 체결에 중대한 영향을 줄 수 있는 사정으로서 분양자는 계약체결과정에 있는 수분양자들에게 적절한 시기에 정확하고 충분한 정보를 제공하고 이에 관하여 설명할 의무가 있는데, 분양자가 이에 관하여 설명 또는 고지하지 아니하여 수분양자들이 당초에 분양계약을 통하여 계획했던 본래의 목적을 달성할 수 없게 되었다면 이를 이유로 위 상가에 관한 분양계약을 해제할 수 있다고 본 사례.

 

 

2. 주 문

1. 피고는 원고 8에게 47,784,385원, 원고 28에게 60,108,840원, 원고(선정당사자) 53에게 28,910,700원, 선정자에게 9,636,900원 및 위 각 금원에 대하여 2009. 11. 5.부터 2010. 5. 26.까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 원고 8, 28, 원고(선정당사자) 53을 제외한 나머지 원고들의 청구, 원고 8, 28의 나머지 청구, 원고(선정당사자) 53의 주위적 청구와 나머지 예비적 청구를 모두 기각한다.
3. 소송비용 중 원고 8, 28과 피고 사이에 생긴 부분의 1/5은 위 원고들이, 나머지는 피고가 부담하고, 원고(선정당사자) 53과 피고 사이에 생긴 부분의 9/10는 원고(선정당사자) 53이, 나머지는 피고가 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.

 

 

3. 판 단

(1) 일반적으로 상품의 선전·광고에 있어 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나 그 선전·광고에 다소의 과장·허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이다( 대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결 등 참조).

 

한편 의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있고, 의사표시의 동기에 착오가 있는 경우에는 당사자 사이에 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼았을 때에 한하여 의사표시의 내용의 착오가 되어 취소할 수 있다.

 

이때 법률행위의 중요 부분의 착오는 표의자가 그러한 착오가 없었더라면 그 의사표시를 하지 않으리라고 생각될 정도로 중요한 것이어야 하고 보통 일반인도 표의자의 처지에 섰더라면 그러한 의사표시를 하지 않았으리라고 생각될 정도로 중요한 것이어야 한다( 대법원 1996. 3. 26. 선고 93다55487 판결, 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다45546 판결).

(2) 해외명품브랜드 매장 입점 관련 주장에 관한 판단
앞서 본 바와 같이 피고가 엠비엠커머스와 가맹점계약 및 상품공급계약을 체결하여 이 사건 상가건물에 해외유명브랜드 매장을 입점시킬 계획만 있는 상태에서 이 사건 상가건물의 1, 2층에 해외유명브랜드 80개가 입점확정된 것처럼 과장하여 선전·광고를 한 점은 인정된다.

그러나

① 피고는 실제로 엠비엠커머스로부터 해외유명브랜드 상품을 공급받기로 하는 가맹점계약 및 상품공급계약을 체결하고 이를 추진하였으나, 이 사건 각 분양계약의 체결 후 엠비엠커머스의 폐업 등으로 인하여 해외유명브랜드 매장 유치계획이 무산되었다.

② 피고는 영화관 ‘롯데시네마’의 입점에 관해서는 분양 당초부터 지속적으로 분양광고를 하였던 반면, 해외유명브랜드 매장의 입점에 관해서는 위와 같이 엠비엠커머스와 가맹점계약 및 상품공급계약을 체결한 후부터 분양광고를 하였다.

③ 그 밖에 이 사건 상가건물의 입지조건과 규모, 이 사건 상가건물 소재지의 유통현황, 인근 상가의 현황 및 고객층, 피고가 해외유명브랜드 매장이 입점할 것으로 선전·광고한 구역이 이 사건 상가건물의 1, 2층에 불과한 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 상가건물에 해외유명브랜드 매장이 입점하더라도 계속 운영되어 이 사건 상가건물의 활성화에 기여할 수 있을 것이라고 단정하기 어렵다. 오히려 영화관 ‘롯데시네마’의 입점이 원고들을 비롯한 수분양자들이 분양계약을 체결하게 한 주요한 원인으로 작용하였을 가능성이 적지 않다고 볼 수도 있다.

이와 같은 여러 사정을 고려하면, 피고가 이 사건 상가건물에 해외유명브랜드 매장을 입점시킬 계획만 있는 상태에서 이 사건 상가건물의 1, 2층에 해외유명브랜드 80개가 입점확정된 것처럼 과장된 표현을 사용하였다고 하더라도 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지함으로써 사회적으로 용인될 수 있는 상술의 정도를 넘는 기망행위에 해당한다고 볼 수 없다.

나아가 원고들을 비롯한 수분양자들로서는 이 사건 각 분양계약을 체결하면서 이 사건 상가건물에 해외유명브랜드 매장이 입점할 경우 유동고객이 확보되어 영업에 유리할 것을 기대하였을 것으로 보이기는 하나, 그러한 기대는 동기의 착오에 불과하여 원고들이 계약의 중요한 부분에 관하여 착오를 일으켰다고 볼 수도 없다. 따라서 원고들의 이 부분 취소 주장은 이유 없다.

(3) 임대수익보장 확약 및 중도금 대체 약정 관련 주장에 관한 판단
앞서 본 바와 같이 이 사건 상가를 분양받아 임대할 경우 일정률의 임대수익이 보장된다는 선전·광고를 하고, 위 선전·광고가 다소 과장된 점은 인정된다. 그러나 피고의 수익률 등에 관한 투자설명은 일종의 전망 내지 예상을 제시한 것에 불과하고 그 표현방식이나 내용이 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지함으로써 사회적으로 용인될 수 있는 상술의 정도를 넘어 기망행위에 해당한다고는 보이지 않는다.

또한 피고 또는 그 분양대행사의 직원들이 이 사건 각 분양계약 당시 일부 원고들에게 ‘임차인으로부터 받는 보증금으로 원고들이 납입하여야 할 중도금 1회분 내지 2차 중도금을 대체하겠다’고 약정을 한 점은 인정된다.

 

그러나

① 이는 이 사건 상가건물이 모두 정상적으로 분양되고 상권형성이 제대로 이루어질 경우를 전제로 한 것으로서 상가를 분양받은 원고들을 포함한 수분양자들로서도 피고 또는 그 분양대행사의 직원들이 설명한 것처럼 임대가 보장되지 아니할 수도 있다는 것을 어느 정도 예상할 수 있었다. 상가를 분양받는 경우에는 항상 투자위험이 따르게 마련이므로, 투자자는 자신의 책임과 판단 아래 주변상가의 현황, 수익률, 부동산 경기동향, 분양회사의 자력 등의 제반 사정을 사려 깊게 참작하여 분양받은 상가의 임대 여부가 어느 정도에 이를 것인지를 예측하여 스스로 투자 여부를 결정하여야 할 것이다( 대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결, 대법원 2009. 8. 20. 선고 2008다94769 판결 참조).

② 이 사건 분양대금 중 피고가 임대보증금으로 대체하겠다고 광고한 부분은 중도금 1회분에 불과한데 이 사건 분양대금에서 중도금 1회분이 차지하는 비율이 약 20% 내외로서 크지 않고, 앞서 본 바와 같은 사유로 임대보증금 액수도 부동산 경기동향 등에 따라 변동될 수밖에 없다.

③ 실제로 피고가 이 사건 상가건물의 임대를 위하여 용역회사와 계약을 체결하고 일부 상가에 대하여는 임대차 가계약을 체결하기도 하였으나 수분양자들이 잔금을 지급하지 않아 임대차계약이 체결되지 않은 경우도 있다.
이러한 사정을 고려할 때, 중도금 대체와 관련한 분양광고의 내용이 분양계약의 체결 여부에 큰 영향을 미칠 만큼 분양계약의 중요한 부분에 해당한다고도 볼 수도 없고, 원고들이 피고 또는 분양대행사 직원의 위와 같은 설명 또는 권유를 믿고 이에 속아 이 사건 각 분양계약을 체결하게 되었다고 보기 어렵다. 따라서 원고들은 기망 또는 착오를 이유로 이 사건 각 분양계약을 취소할 수는 없다고 할 것이다.

(4) 잔금 대출 약정 관련 주장에 관한 판단
원고들이 분양광고의 내용대로 신한은행에서 분양대금의 40%에 해당하는 잔금을 대출받을 수 없게 되었고 분양대금의 대출가능성이 분양계약의 기초사정이 되었다고 하더라도, 앞서 본 바와 같이 이미 우리은행 중랑교지점으로부터 위 금액을 대출받게 된 이상 신한은행으로부터 잔금을 대출을 받을 수 없게 된 사정이 분양계약의 체결 여부에 큰 영향을 미칠 만큼 분양계약의 중요한 부분에 해당한다고 볼 수도 없고, 원고들이 피고 또는 분양대행사 직원의 위와 같은 설명 또는 권유를 믿고 이에 속아 이 사건 각 분양계약을 체결하게 되었다고 보기 어렵다. 따라서 원고들은 위와 같은 사유를 들어 이 사건 각 분양계약을 취소할 수는 없다고 할 것이다.

(5) 실내공연장 설치 관련 주장에 관한 판단
(가) 이 사건 상가건물의 2층 부분의 설계도면에 실내공연장을 위한 공간이 예정되어 있었으나 설계변경을 통하여 약 10개의 개별 상가로 변경된 점은 앞서 본 바와 같다.
(나) 그러나 피고가 이 사건 상가건물에 실내공연장을 설치하기로 계획하였다고 하더라도 앞서 본 바와 같이 설계변경을 통하여 이를 변경한 이상, 피고가 실내공연장 설치와 관련하여 원고들을 기망하였다고 볼 수 없다.
또한 실내공연장으로 계획된 공간의 면적이나 위치에 비추어 볼 때 이 사건 상가건물에 실내공연장이 설치된다고 하여 그 자체가 유동고객을 많이 확보하여 영업에 유리하거나 이 사건 각 상가의 가치를 크게 증대시킨다고 보기 어렵다. 실내공연장의 설치와 같은 사항은 원고들도 다소 변동될 수 있다는 것을 예상할 수 있었을 것으로 보인다. 이러한 사정을 고려할 때 원고들이 이 사건 상가건물에 실내공연장이 설치될 것이라고 믿고 이에 속아 이 사건 각 분양계약을 체결하게 되었다고 보기 어렵다. 따라서 원고들은 위와 같은 사유를 들어 이 사건 각 분양계약을 취소할 수는 없다고 할 것이다.

 

4. 불법행위로 인한 원고 등의 손해배상청구권 존부에 대한 판단

(1) 손해배상책임의 발생
피고는 분양자로서 계약체결과정에 있는 수분양자들에게 계약상의 부수의무로서 분양대상인 상가건물의 구조, 재질, 형상, 위치뿐만 아니라 분양대금과 관련하여 분양대금의 액수 및 납부방법, 분양대금의 대출 여부, 상가건물의 임대 여부 등 분양계약 체결 여부에 중대한 영향을 줄 수 있는 사정에 대하여 적절한 시기에 정확하고 충분한 정보를 제공하고 이에 관하여 설명할 의무가 있다.
그런데

① 피고는 엠비엠커머스와의 가맹점 계약 및 상품공급계약에 따라 이 사건 상가건물에 해외유명브랜드 매장이 제대로 입점할 수 있는지 확실하지도 않은 상태에서 이 사건 상가건물의 1, 2층에 해외유명브랜드 80개의 입점이 확정된 것처럼 과장하여 선전·광고를 하였다.

② 또한 부동산 경기동향 등에 따라 임대상황이 달라질 수 있다는 점을 충분히 예상할 수 있는데도, 이 사건 상가를 분양받아 임대할 경우 일정률의 임대수익이 보장된다는 선전·광고를 하고, 피고 또는 그 분양대행사의 직원들이 이 사건 각 분양계약 당시 일부 원고들에게 ‘임차인으로부터 받는 보증금으로 원고들이 납입하여야 할 중도금 1회분 내지 2차 중도금을 대체하겠다’고 약정하였다.

③ 설계변경 등에 대하여 원고(선정당사자) 53 등에게 제대로 설명하지 않은 채 설계변경에 대한 동의서를 작성받았다. 이와 같이 피고는 원고(선정당사자) 53 등에게 분양계약상 필요한 정보를 제공하거나 잘못된 설명을 방지할 의무를 다하지 않았고, 이는 분양계약의 체결과정에서 발생한 부수적인 의무를 위반한 불법행위에 해당한다. 따라서 피고는 원고(선정당사자) 53 등에게 그로 인한 손해를 배상할 의무가 있다고 할 것이다.

(2) 손해배상액의 결정
불법행위로 인한 손해배상청구소송에서 재산적 손해의 발생 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 곤란한 경우 법원은 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의하여 밝혀진 당사자들 사이의 관계, 불법행위와 그로 인한 재산적 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 제반 정황 등 관련된 모든 간접사실들을 종합하여 손해의 액수를 판단할 수 있다( 대법원 2006. 9. 8. 선고 2006다21880 판결 등 참조).

피고의 위와 같은 불법행위로 인하여 원고(선정당사자) 53 등이 입은 재산상 손해는, 피고가 2차 중도금을 임대보증금으로 대체해 주지 못함으로 인하여 원고(선정당사자) 53 등이 임대보증금 시세에 해당하는 액수를 대출받아 2차 중도금을 납입하게 됨으로써 부담하게 될 이자 상당액과 피고가 당초 보장하겠다고 분양광고한 임대수익 상당액 등이 될 수 있다.

그런데 원고(선정당사자) 53 등이 이 사건 변론종결일 현재 1003-1호 상가와 1003-2호 상가를 임대했을 경우 받을 수 있는 임대보증금은 이 사건 상가건물의 현황, 부동산 경기동향 등에 비추어 볼 때, 2차 중도금에 해당하는 각 38,547,600원보다 낮은 금액일 것으로 보인다.

 

이러한 점 및 분양계약 체결과정에서 피고가 보인 행태 등 이 사건 변론에 나타난 제반 사정을 고려할 때, 원고(선정당사자) 53 등이 입은 재산상 손해액은 그들이 분양받은 1003-1호, 1003-2호의 분양대금 합계액 385,476,000원(192,738,000원＋192,738,000원)의 10%인 38,547,600원이라고 봄이 상당할 것인데, 1003-2호 상가를 원고(선정당사자) 53이 단독으로 분양받고 1003-1호 상가를 원고(선정당사자) 53과 선정자가 함께 분양받았으므로, 피고는 손해배상금으로 원고(선정당사자) 53에게 28,910,700원(38,547,600원×3/4), 선정자에게 9,636,900원(38,547,600원×1/4)을 지급할 의무가 있다.

 

5. 결 론

그렇다면 원고 28, 8, 원고(선정당사자) 53의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 원고들의 청구 및 원고 28, 8, 원고(선정당사자) 53의 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다

 

 

(출처 : 청주지법 2010.5.26. 선고 2009가합1075,1280,2375 판결 : 항소【계약금등반환】 [각공2010하,1044])