부동산의 분쟁사례를 법률과 판례를 근거로 명쾌하게 분석한 실무지침서
실무중심의
부동산사례분석
박 성 완
VIP부동산경제연구소
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머 리 말
최근 부동산시장의 환경은 글로벌경제의 불황과 더불어 매우 어려운 상황이 지속되고 있음은 물론 어떻게 급변할지 예측할 수 없는 혼돈스러운 모습을 보이고 있습니다.
나라의 경제도 지난 10년전의 IMF 구제금융 때 보다 더욱 어려운 듯 하고 많은 국민들도 하루하루 삶을 힘겨워 하는 안타까운 모습입니다.
현재도 별반 달라진 것이 없는 듯한 정치적, 사회적으로 어수선했던 지난해의 초여름에 우연히 부동산 실무에 종사하며 경험했던 내용과 전공을 살려 개인블로그에 부동산과 관련된 사례들을 연구하여 하나 둘 글을 올리게 되었는데 그것이 욕심으로 바뀌어 책으로 출간해 보고자 더위가 한층 기승을 부리던 여름부터는 본격적으로 연구를 하게 되었습니다.
처음 계획은 늦어도 연말까지는 출간을 목표로 했으나 본인의 나태함과 능력 부족으로 이제서야 탈고를 하여 막상 출간하려 하니 아직 부족하고 아쉬운 부분도 있어 망설여지기도 하지만 세상에 내 놓게 되었습니다.
본서는 부동산거래관계는 물론 중개실무 등 부동산과 관련되어 충분히 예견되거나 발생할 수 있는 다양한 형태의 사례들을 정확한 법률과 판례에 근거하여 명쾌하게 분석한 실무지침서라고 할 수 있습니다.
그러므로 본서는 부동산관련업무에 종사하시는 분들에게는 폭넓은 부동산관련 법률적 지식을 고양시킴은 물론 일반독자들에게도 부동산지식을 넓히므로서 부동산거래나 투자을 할 경우에 실수나 손해를 미리 예방할 수 있을 것입니다. 특히 부동산 관련 학문을 연구하는 학생들에게는 사례연습의 참고교재로 활용할 수 있도록 관련 법률조문과 판례를 제시하였습니다.
또한 본서는 현대인들의 바쁜 일상속에서 쉽고 빨리 내용을 이해하고 습득할 수 있도록 사례를 제시한 후에 이를 분석한 결과를 바로 확인할 수 있도록 했을 뿐만 아니라 색도인쇄와 밑줄을 그어 이 부분만을 보아도 어느 정도 이해할 수 있도록 배려를 하였습니다.
부동산관례 사례는 다양한 형태로 무궁무진하게 나타날 수 있으므로 앞으로도 계속 연구하여 추가하고 보강할 것을 다짐해 봅니다.
끝으로 본서의 출간을 위해 수고하신 출판사직원 여러분들께 고마움을 전하며, 금년 96세를 맞이하신 어머님의 만수무강을 기원하고 디스크수술을 했음에도 늘 허리와 다리의 고통으로 고생하는 아내와 그리고 아들 노훈이의 건강을 기원하며 출간의 기쁨을 함께 하고자 합니다.
감사합니다.
2010년 初春之節에 서초동 사무실에서
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목 차
I. 주거용 부동산의 매매 및 임대차
* 남편의 동의 없이 매도한 아파트매매계약의 효력은?
* 단독주택을 매도한 경우에 정원수(庭園樹) 등의 소유관계는
어떻게 되는가?
* 매도인이 체납한 아파트관리비는 누가 부담해야 하는가?
* 매수한 아파트의 벽면균열을 이유로 계약을 취소할 수 있는가?
* 분양아파트의 인근에 사격장이 있음을 알리지 않은 경우에 계약을
취소할 수 있는가?
* 약정한 계약금의 일부만 지급한 후 계약을 해제할 경우의 해약금 관계는?
* 가정공동생활을 함께 한 사실혼관계의 배우자가 임차인의 권리와 의무를
승계할 수 있는가?
* 묵시적으로 갱신된 주택임대차계약의 존속기간은 언제까지인가?
* 매매계약의 해제 전에 아파트를 임차한 임차인의 대항력은?
* 아파트 세입자가 부담한 장기수선충당금을 반환 받을 수 있는가?
* 임차권의 등기명령신청은 어떤 경우에 할 수 있는가?
* 주거용으로 개조된 여관도 주택임대차보호법이 적용되는가?
II. 수익용 부동산의 매매 및 임대차
* 과장된 상가분양광고를 사기(詐欺)라며 취소할 수 있는가?
* 분양상가 내 특정업종의 독점운영권보장의 효력은?
* 계약서에 표기하지 않은 오피스텔 임대차의 부가가치세는 누가
부담해야 하는가?
* 상가건물 임차인의 계약갱신요구권은 어느 경우에 인정되는 것인가?
* 상가임차인이 영업부진을 이유로 임대료의 인하를 요구할 수 있는가?
* 원인불명의 화재로 임차한 건물이 전소한 경우에 임차보증금을 반환
받을 수 있는가?
* 임대인이 새로운 임차인을 구해 놓고 보증금을 받아가라고 할 수 있는가?
* 임차인이 임대인에게 권리금의 반환을 요구할 수 있는가?
* 임차중인 상가가 매도된 경우에 양수인의 명도요구에 대항할 수 있는가?
* 임차한 상가의 수리비를 임대료에서 상계할 수 있는가?
* 전차인에게 전대인의 계약갱신요구권이 승계되는가?
III. 업무용 부동산의 매매 및 임대차
* 등기되지 않은 신축건물을 매수한 경우에 소유권이전등기는
어떻게 하는가?
* 매매계약 후 약정기일에 잔금을 지급하지 못한 경우에 자동해제
규정의 효력은?
* 매매목적물이 가압류된 이유로 계약을 해제할 수 있는가?
* 약정한 하자담보책임기간이 경과한 후에도 하자보수청구는 가능한가?
* 중도금의 이행지체로 매매계약을 해제할 수 있는가?
* 중도금이 지급된 이중매매계약의 효력은?
* 기간의 약정이 없는 토지임차인의 지상물매수청구권의 효력은?
* 법인(法人)인 회사도 상가건물임대차보호법을 적용 받을 수 있는가?
* 전세권이 설정된 건물이 매도되면 전세금의 반환의무는 누가 부담하는가?
* 차임이 연체된 후 임차인이 행방불명인 경우에 임대차계약의
해지 방법은?
IV. 토지의 매매
* 가격의 착오(錯誤)를 이유로 매매계약을 취소할 수 있는가?
* 가등기된 부동산에 대한 소유권이전등기의 효력은?
* 가처분등기가 되어 있는 토지도 매수할 수 있는가?
* 계약금이 지급되지 않은 매매계약은 언제든지 해제할 수 있는가?
* 계약이 해제된 후에도 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있는가?
* 등기부를 믿고 거래한 매매계약의 효력은 어떻게 되는가?
* 매수목적에 맞지 않는 동기의 착오로 매매계약을 해제할 수 있는가?
* 매수인이 소유권이전등기를 하지 않는 경우에 어떻게 대처할 수 있는가?
* 매수한 토지의 실제면적이 등기부상의 면적보다 적은 경우에
대금감액청구권이 있는가?
* 시세의 3분의1가격으로 매매되어 중도금까지 지급된 매매계약의 무효를
주장할 수 있는가?
* 예고등기 된 토지를 매수하려는데 문제점은 없는가?
* 위조(僞造)서류에 의한 소유권이전등기의 효력은?
* 잔금지급이 지연되는 경우에 매매계약의 자동해제약정의 효력은?
* 전원주택용 농지매입도 농지취득자격증명이 필요한가?
* 종중 토지를 매매계약 할 경우에 주의할 점은 무엇인가?
* 토지거래허가구역에서 토지의 매매계약을 해제할 수 있는 경우는?
V. 기타부동산의 법률관계
* 가압류한 토지가 도로부지로 수용되는 경우에 가압류의 효력은?
* 경매로 넘어간 임야에 있는 유실수의 소유권은 누구에게 있는가?
* 경매 받은 건물에 법정지상권을 주장할 수 있는가?
* 국유지(國有地)도 시효취득의 대상이 될 수 있는가?
* 남의 땅을 25년간 점유해 왔으면 내 땅이라고 주장할 수 있는가?
* 법인사옥을 신축하려는데 어느 정도의 대지면적을 확보해야 하는가?
* 사실혼관계의 일방당사자에게 재산분할청구권이 인정되는가?
* 옆집의 빌라신축공사로 집의 붕괴위험이 있는 경우에 어떤 조치를
취할 수 있는가?
* 임야에 있는 타인의 분묘는 어떻게 처리할 수 있나?
* 채권의 변제를 받기 위한 저당권의 실행방법은?
* 타인의 토지에 임의 경작된 농작물의 소유권자는 누가 되는가?
* 공인중개사가 부동산 중개수수료 외 용역비용을 청구할 수 있는가?
* 부동산매매계약이 중도해제 되어도 중개수수료를 지급해야 하는가?
* 부동산의 소개와 계약을 체결한 중개업소가 다른 경우에 중개수수료는
누구한테 지급해야 하는가?
VI. 부동산관련 보충자료
* 건폐율과 용적률의 이해
* 용도지역, 용도지구, 용도구역의 이해
* 주택의 분류
* 보전처분으로서 가압류와 가처분의 비교
[부록]
주택임대차보호법
주택임대차보호법시행령
상가건물임대차보호법
상가건물임대차보호법시행령
국토의 계획 및 이용에 관한 법률
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(본문사례 예시)
매매계약의 해제 전에 아파트를 임차한 임차인의 대항력은?
1. 사례
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A는 서울시 송파구 잠실에 있는 B소유의 K아파트를 임차하여 주민등록을 마치고 거주하고 있었다. |
[분석의 결과]
A는 B와 C사이의 매매계약이 해제되기 전에 B로부터 아파트를 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마친 상태였다.
그러므로 B와 C사이의 계약관계에서 A는 계약의 해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당되고, 소유권을 회복한 C는 임차법 제3조 제3항에 따라 소유권을 잃은 임대인 B의 지위를 승계한다고 본다.
결국 A는 소유권을 회복한 C의 요구를 거부하고 임대차기간동안 계속 임차권을 행사할 수 있다고 판단된다.
2. 사례의 검토
(1) 임차인의 대항력
주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민주거생활의 안정을 보장함을 목적(주택임대차보호법 제1조)으로 하는 주택임대차보호법(이하 임차법)은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기며, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다" (임차법 제3조 제1항)고 하여 주택의 인도와 주민등록의 이전을 대항요건으로 규정하고 있다.
(2) 계약의 해제와 제3자보호
민법은 "당사자일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있으나, 제3자의 권리를 해하지 못한다" (민법 제548조제1항)고 규정하여 계약의 해제에 따른 원상회복의무를 규정하고 있지만 제3자의 권리도 보호하고 있다.
판례도 "소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다" (대판
(3) 임대인의 지위승계
임차법은 "임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다" (임차법 제3조제3항)고 규정하고 있다.
즉, 임차주택의 매수인은 매도인의 임대인지위를 승계한 것으로 본다.
판례에서도 "주택임대차보호법 제3조제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있고, 이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 제3자는 주택임대차보호법 제3조 제3항에 따라 임대인의 지위를 승계한다" (대판 2003.8.22. 선고2003다12717 판결)고 판시하고 있다.
[註]
임차법 -> 주택임대차보호법
[참고법령 및 판례]
민법 제548조 제1항
주택임대차보호법 제1조, 제3조 제1항, 제3조 제3항
대판 2003. 8. 22. 선고2003다12717 판결
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[저자 약력]
l 충청북도 진천 출생
l 성균관대학교 법과대학 법학과 졸업
l 동국대학교 행정대학원 ABA(최고위 전문중개사)과정 수료
l 현재 서울시 서초구 서초동에서 VIP부동산경제연구소와
공인중개사사무소를 운영중이며 주로 사무실, 빌딩, 상가,
시행부지 등의 중개업무와 투자 및 개발 컨설턴트로 활동
l 홈페이지 : http://www.vipcafe.co.kr
l 전화 : 02-588-1288
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