가등기된 부동산에 대한 소유권이전등기의 효력은?

가등기된 부동산에 대한 소유권이전등기의 효력은?

 

1. 사례

A는 경기도 남양주시에 있는 K임야를 소유권자인 B로부터 매수한 후 사정상 곧바로 소유권이전등기를 하지 않고 가등기만을 해 두었다. 그런데 6개월 후에 본등기를 하려고 K임야의 등기부등본을 확인해 보니 2개월 전에 C에게 소유권이전등기가 되어 있었다. 이 경우에 A는 K임야의 소유권을 취득할 수 있는가?

 

 

[분석의 결과]

A는 가등기에 기한 본등기로 소유권이전등기를 하게 되면 A의 소유권이전등기는 C의 등기보다 선순위가 되므로 이에 저촉되는 C의 소유권이전등기는 등기관에 의하여 직권말소 된다.

그러므로 가등기에 의한 본등기로 A는 K임야의 소유권을 취득할 수 있다.

 

 

2. 사례의 검토

(1) 부동산물권의 취득
민법은 부동산물권의 취득과 관련하여 "부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다"(민법 제186조)고 규정하고 있다.

즉 동산은 인도를 하면 물권변동의 효력이 생기지만 부동산은 등기를 하여야 물권을 취득할 수 있는 것이다.

(2) 등기의 공신력
등기부를 믿고 거래한 사람을 보호하는 제도를 '등기의 공신력'이라고 한다.

그런데 우리나라는 등기의 기재에 상응하는 권리관계가 있는 것으로 믿고 등기를 신뢰하여 권리관계를 맺었더라도 그 등기가 실체상 권리관계와 부합하지 아니하는 경우에는 그 유효를 인정하지 않아 등기의 공신력을 인정하지 않고 있다

판례도 "부동산등기에 관하여 공신력이 인정되지 아니하는 우리 법제 아래서는 그 무효인 등기에 기초하여 새로운 법률원인으로 이해관계를 맺은 자가 다시 등기를 이어받았다면 그 명의의 등기 역시 특별한 사정이 없는 한 무효임을 면할 수 없다"(대판 2005. 11. 10. 선고 2005다34667,34674 판결)고 판시하여 등기의 공신력을 인정하지 않는다.

(3) 가등기의 효력
가등기는 가등기 담보법이 적용되는 담보가등기도 있지만 일반적으로 청구권 보전을 위한 가등기를 의미하는데 부동산의 물권변동을 일어나게 할 청구권을 보전하기 위하여 공시하는 등기로서 가등기에 의한 본등기를 하기 전 까지는 실체법상 아무런 효력이 없다.

부동산등기법(이하 등기법)은 "가등기를 한 경우에 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다" (등기법 제6조 제2항)고 규정하여 가등기는 본등기시에 본등기의 순위를 가등기순위에 의하도록 하는 순위보전적 효력만 있을 뿐이다.

판례도 "가등기는 본등기 순위보전의 효력만이 있고, 후일 본등기가 마쳐진 때에는 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급함으로써 가등기 후 본등기 전에 이루어진 중간처분이 본등기보다 후 순위로 되어 실효될 뿐이고, 본등기에 의한 물권변동의 효력이 가등기한 때로 소급하여 발생하는 것은 아니다" (대판 1981.5.26. 선고 80다3117 판결)고 판시하고 있다.

즉 가등기에 기하여 본등기가 이루어지면 가등기 후에 이루어진  일체의 처분행위에 의하여 생긴 권리 중 본등기의 권리와 저촉되는 경우에는 모두 실효되거나 후순위가 되는 것이다.

(4) 본등기후의 절차
가등기후에 본등기가 이루어지면 "등기관이 등기를 마친 후 그 등기가 제55조 제1호나 제2호(사건이 등기할 것이 아닌 경우)에 해당된 것임을 발견하였을 때에는 등기권리자, 등기의무자와 등기상 이해관계가 있는 제3자에게 1개월 이내의 기간을 정하여 그 기간에 이의를 진술하지 아니하면 등기를 말소한다는 뜻을 통지하여야 한다" (등기법 제175조 제1항)는 규정에 의하여 등기관이 가등기 이후에 이루어진 본등기의 권리와 저촉되는 소유권이전등기는 직권말소 할 수 있다.


3. 보론

본등기시에 본등기의 순위를 가등기순위에 의하도록 하는 순위보전적 효력만 있을 뿐인 가등기나  등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 그 등기에 의하여 소의 제기가 있었음을 제3자에게 경고하여 계쟁 부동산에 관하여 법률행위를 하고자 하는 선의의 제3자로 하여금 소송의 결과 발생할 수도 있는 불측의 손해를 방지하려는 목적으로 법원의 직권으로 관할등기소에 촉탁하여 하는 예고등기 등이 있다고 하여 부동산의 거래행위를 할 수 없는 것은 아니다

그러나 매매하고자 하는 부동산의 등기부에 가등기나 예고등기가 되어 있는 경우에는 이들 등기가 깨끗이 정리되거나 특약사항으로 명확히 규정하여 거래행위를 하는 것이 불측의 손해를 예방할 수 있는 방법이라고 본다.

 

[註]
등기법 -> 부동산등기법

[참고법령 및 판례]
민법 제186조,
부동산등기법 제6조 제2항, 제175조 제1항
대판 1981.5.26. 선고 80다3117 판결
대판 2005. 11. 10. 선고 2005다34667,34674 판결

 

 

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