기획부동산의 함정에 빠지지 않는 지혜

원래 "기획부동산"이라고 하면 여러 의미가 있을 수 있으나 일반적으로 토지로서의 부가가치가 적은 토지를 잘 포장(토지에 성토나 토목 등 물리적 작업 또는 임야나 전답을 대지로 형질변경, 여러 필지의 작은 토지를 합하여 넓은 토지로 만드는 등) 하여 부가가치가 큰 쓸모있는 토지로 만드는 경우이거나 특정지역의 부동산 정보를 빨리 입수하여 미리 선점하거나 개발하여 투자가치를 높이는 경우 등으로 볼 수 있을 것이다.

 

그러나 주변에서 흔히 말하는  세칭"기획부동산"은 정부나 지자체의 불확실한 개발계획(장기적인 과제로 추진하려는 것이거나 개발계획이 구체화 단계에 들어간 것이 아니고 개발주체. 자금 조달 방안 등이 현실적으로 수립되지 않아 개발에 10년이 걸릴지, 20년이 걸릴지 모르는)을 입수하여 곧 개발될 것인양 광고하거나 심지어 도시계획안까지 변조하여 주변토지의 임야등을 헐값에 사들여 많게는 10배이상의 가격에 매도해 버리고 어느날 갑자기 사라져 버리기도 한다.

 

또한 장기적으로 개발계획이 있는 인근의 토지나 개발가능성이 있는 토지를 헐값에 매입한뒤 등기에 대하여 잘 몰라 등기만 되어 있으면 소유권에 문제가 없는 줄 아는 투자자들에게 회사보유분에 대한 공유지분등기를 해주며  비싸게 팔아치운뒤 결국은 해당토지의 위치에 따른 가격차별로 도저히 개별 등기나 분할등기가 거의 불가능한 상태가 되어 엄청난 경제적,정신적 손실을 감수해야만 한 경우도 있다.

 

특히 일부 몰지각한 업체들의 정확하지 않은 정보나 쓸모 없는 땅을 이용해 많은 사람들을 피해 보게 하는 바람에  기획부동산이라고 하면  전체 부동산 관련업계의 신뢰를 떨어트리는 매우 부정적인 모습으로  비쳐질 뿐만 아니라 현재도 계속 변종된 모습으로 교묘히 선량한 국민들을 유혹하고 피해를 주고 있다.

 

기획부동산의 매수권유에 넘어가는 투자자들의  대부분은 부동산 투자경험이나 지식이 거의 없는 사람들인데 특히 가정주부들이 많은 것 같다.   피해를 본 사람들 중에는 잘 아는 지인의 권유 때문에 별 의심 없이 땅을 산 사람들이 많은 것 같고 일부는 일확천금의 욕심으로 기획부동산의 정보를 제대로 확인하지 않거나 과신했다가 신세를 망친 경우도 있는 것 같다.

 

하지만 조금만 주의를 기울여도 엉터리 기획부동산 업체인지 구별 방법은 의외로 간단하다.

몇가지 확인하는 수고를 아끼지 않는다면 재산상의 큰 손실을 방지함은 물론 오히려  부동산에 대한 각종 규제가 심해졌다고는 하나 땅이 절대적으로 부족한 우리나라에서는 부동산이 돈을 벌 수 있는 가장 매력적이라는 사실은 부인할 수 없을 것이다. 그렇기 때문에 내게 주어진 정보가 정확한지, 가능성이 있는지를 파악하는 것은 매우 중요하며  생각보다 그리 어렵지는 않다.

 

요즘의 기획부동산 업체가 땅을 팔 때 가장 강조하는 것을 분석해 보면

분할해 준다

개별등기를 해준다

그리고 직접 개발하거나 주변에 호재가 생겨 지가가 상승할 것이 확실하다는 것 등이다.

 

그러나

분할하려면 반드시 개발행위 허가를 받았어야 한다.

일반적으로 개인들에게 가장 쓸모가 있는 땅은 약 300평정도로 본다.

너무 작으면 쓸모가 없고, 너무 크면 개인이 형질변경하기에는 무리가 가기 때문이다. 나중에 그 땅에 집을 짓든 환금해서 시세차익을 보려고 하던 남들도 선호하는 크기의 땅이 돼야 한다. 전답이나 임야도 300평은 되어야 나중에 대지로 형질변경하여 집을 지으려 할 때 건평이 50평정도 나올 수 있다.

기획부동산 업체들은 대략 1만여평 정도의 땅을 매입하여 약 300평 내외로 분할해서 파는 경우가 많은데 이는 바로 팔기가 가장 효과적이기 때문이다.

 

2005년 12월7일 일부 개정된 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’ 제51조에 따르면 그 이전에는 도시지역에서의 토지분할만 개발행위 허가를 받아야 했지만, 2006년 3월8일부터는 도시지역이 아닌 지역에서의 토지분할도 개발행위 허가를 받도록 했다.

 

즉, 녹지지역을 비롯 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역안에서 관계법령에 따른 허가·인가 등을 받지 아니하고 행하는 토지의 분할, ‘건축법’ 제49조 제1항의 규정에 의한 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할, 관계법령에 의한 허가·인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5미터 이하로의 토지의 분할은 모두 개발행위 허가를 받아야 가능하다.

 

이 법에 따라 기획부동산 업체들이 현재 분할등기해 준다며 팔고 있는 땅들은 모두 개발행위 허가를 받아야 가능한 것들이다. 따라서 분할등기해 준다며 팔고 있는 땅의 진위 여부를 알려면 개발행위 허가를 받았는지 시·군에 문의하면 된다.

 

개발행위 허가를 받으려면

대상 토지가 모두 회사 소유여야 하며,

개발 목적이 정확하게 명시돼 있어야 하고

농지인 경우는 농지보전부담금을, 산림인 경우는 대체산림조성비를 납부해야만 한다.

 

그러나 엉터리 업체들은 개발은 뒷전이고 땅을 팔아 엄청난 이익을 거두는 것이 목적이므로 개발 행위 허가를 받아서는 수지가 맞지 않는다. 기획부동산 업체들 중에는 땅의 원래 주인에게 계약금만 주고 땅을 팔아준다고 약정을 맺는 경우도 많고, 가분할만(지적도상의 분할이 아니라 분할 예상도) 해놓고는 마치 분할을 한 것 마냥 속이는 경우도 많다. 이런 업체들에게 땅을 산 사람들 중에는 나중에 도로도 없는 맹지를 사 낭패를 본 사람도 있고, 지적도와 분할도가 달라 본인 소유의 땅이 어디인지 정확하지 못해 곤욕을 치르는 사람들도 있다.  

 

개별등기를 해주면 개발은 없다

부동산을 매입하면 본인 소유로 등기가 된다.

법적으로 내 소유가 된 것을 입증하는 것이므로 그때부터 안심이 된다. 이런 당연한 일을 기획부동산들이 땅을 팔 때 유독 강조하는 이유는 뭘까. 굳이 강조하지 않더라도 정당한 대가를 치르고 산 땅은 당연히 내 앞으로 개별등기가 될 것이 분명한데도 기획부동산들이 ‘개별등기 확실’ 하며 호들갑을 떠는 데는 그만한 이유가 있다.

 

개별등기를 해줘야 더 안심을 하는 것은 바로 땅을 판 기획부동산들이기 때문이다.

즉, 등기를 해주면 땅을 산 사람들의 재산이 되는 것이기도 하지만, 다른 한편으로는 땅을 판 사람에게는 더 이상 책임질 일이 없다는 뜻이 되기도 한다. 법적으로 다른 사람의 소유가 된 땅이므로 그 땅이 향후에 하자가 있거나 쓸모가 없는 땅으로 판명이 나도 하소연할 길이 없다. 즉 땅을 판 회사에게 책임이 없다는 뜻이다.

 

주변에 호재가 있을 것으로 예상된다고 했지 호재가 반드시 있을 거라고 한 적은 없다. 나중에 쓸모가 없는 땅으로 판명되어도 법적으로 이미 내 땅이 됐기 때문에 내가 책임을 질 수밖에 없는 것이다.

게다가 개별등기를 해주면서 ‘이 땅을 우리가 개발하겠다’고 하는 회사는 입에 침도 바르지 않고 새빨간 거짓말을 하는 사기꾼들이다. 남의 소유가 된 땅은 개발하기가 거의 불가능하다. 개발이 진행될 때마다 땅 주인에게 일일이 허락을 받아야 한다. 어느 한 사람이라도 개발에 반대하거나 다른 의견을 내놓으면 의견 조정하다가 세월만 간다.

 

따라서 확실히 개발을 할 회사라면 개별등기를 하지 않고 매매예약인 가등기의 형태로 땅을 팔아야 한다. 가등기는 비록 현재는 내 소유가 아니지만 장래 본등기를 하게 되면 가등기한 시점으로 내 소유가 되는 제도다. 가등기 이후에 가등기권자 모르게 각종 등기가 경료돼 있다 해도 본등기를 하는 시점에 그 각종 등기는 자동으로 말소되므로 재산권을 처분할 권한만 없을 뿐이지 내 재산을 보호하는 데는 확실한 장치다. 그 대신 처분권이 없기 때문에 회사는 그 땅을 개발할 수가 있다.

 

토목공사가 완료된 후 회사는 가등기권자에게 대지로 환지해서 개별등기를 해주게 된다. 개발이 됐기 때문에 그 땅은 처음 가등기로 매입했을 때보다 훨씬 가치 있는 땅이 되어 지가가 상승하게 된다.

전원주택단지나 리조트단지의 땅이나 건축물을 개발 후 분양 받는 것보다는 개발 전에 가등기로 땅을 구입한 뒤 개발 완료 후 환지해서 대지로 되돌려 받는 것이 소비자의 입장에서는 훨씬 메리트가 크다. 초기 투자비용이 싸고 훗날 환지해서 대지로 되돌려 받으면 개발이익을 함께 공유할 수 있어 시세차익이 엄청나기 때문이다.

 

과거에는 대기업 위주로 개발이 진행됐기 때문에 개인에게는 기회가 없었지만 최근 민간투자 개발이 허용됨에 따라 개인에게도 개발이익을 공유할 기회가 생겼다.  중요한 것은 어떻게 그 기회를 잡느냐이다. 다리품과 귀동냥, 그리고 정확한 확인작업이 따라야 큰 돈을 벌 수 있는 것이다.

 

얄미운 옆 개발, 과거의 개발 호재가 이제는 악재가 될수도

개인적인 목적이 있어 땅을 구입하는 경우는 예외지만 대부분 땅을 구입하는 이유는 장래 땅값이 많이 올라 시세차익을 기대하기 때문이다. 땅값이 오르는 이유는 간단하다. 가치 있는 땅이 되거나 가치 있는 땅이 될 것으로 기대되면 땅값은 오른다. 하지만 가치 있는 땅은 값이 이미 많이 올라있는 경우가 많아 가치 있는 땅이 될 것으로 기대되는 땅이라야 투자가치가 높다.

 

그래서 기획부동산 업체들이 늘 떠드는 것이 ‘주변에 도로가 뚫린다’, ‘주변에 대규모 리조트단지가 들어선다’, ‘주변에 역이 생긴다’ 등 호재거리다. 과거에는 쓸모 없던 땅이었음에도 주변에 호재가 생겨 갑자기 지가가 상승하는 경우가 많았다. 그야말로 마른 하늘에서 돈벼락이 떨어지는 것이다. 그러나 지금은 법이 바뀌어 이제는 호재가 생겼다 해서 반드시 지가가 상승한다고 볼 수가  없다.

 

2003년 1월부터 시행된 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’은 국토의 난개발을 막기 위해 제정되었다.

비도시지역도 ‘선 계획 후 개발’을 하겠다는 취지가 이 법이 가진 최대의 목적이다. 따라서 과거에 개발이 가능했던 준농림지와 준도시지는 관리지역으로 바뀌었고 관리지역은 다시 보전, 생산, 계획관리지역으로 세분화되었다. 

 

현재 관리지역을 세분화하는 토지적성평가가 진행중으로 이미 세분화 된 지역도 있지만 대부분 지역이 아직도 진행중인데 만일 세분화전의 관리지역이 계획관리지역이 아닌 보전이나 생산관리지역으로 편입되면 향후 주변에 호재가 생긴다 해도 개발이 매우 어려울 것이므로 지가상승을 기대하기는 힘들고 계획관리지역에 편입되어야 개발될 가능성이 높은 땅이 되어 지가 상승을 기대할 수 있다.

 

따라서 아직 세분화작업이 끝나지 않은 관리지역으로서 계획관리지역에 편입될 땅을 매입하면 상당한 시세차익을 기대할 수도 있을 것이지만  일반인들이 계획관리지역에 편입될 땅을 예측하기는 쉽지 않으므로 섣불리 예측하거나 예단하기보다는 전문가와 상담을 하거나 관련 지자체에 문의하는 것이 나을 것이다.

 

또한 관리지역이라도 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의해 각별히 주의하여야 할 것이 바로 ‘연접개발 제한 규정’이다. 연접개발 제한 규정이란 비도시 지역에서 개발행위 허가를 받은 곳의 면적이 일정 규모를 넘어서면 인접한 땅의 추가 개발을 규제하려는 것인데 마구잡이의 난개발을 막기 위해 2003년 10월에 도입되었다.

 

즉, 임야의 경우 주변에 3만㎡(9천여평) 이상으로 개발행위 허가를 받은 곳이 있으면 인접한 반경 500미터 이내는 개발행위가 불가능하다. 임야와 전답의 경우에는 연접제한 규정이 적용되지 않지만, 임야와 임야, 전답과 전답의 경우에는 주변에 물류창고 같은 큰 건물 하나만 들어서 있어도 개발이 불가능한 쓸모 없는 땅이 되는 것이다.

 

과거에는 대규모 개발행위가 주변에 가까이 있을수록 땅값이 올랐지만 이제는 개발이 오히려 악재가 되는 세상이 된 것이다.

 

다행히도 사이에 폭 20미터 이상의 하천이나 도로가 있으면 연접제한 규정을 적용받지 않는다는 단서 조항이 있기는 하지만 임야의 경우에는 하천이나 도로로 경계가 구분되는 곳이 거의 없어 실제로 구제받는 경우는 별로 없다.

 

이러한 연접제한 규정으로 가장 타격을 받는 곳이 근래 물류창고 등의 신축이 늘고 있는 화성, 평택, 김포, 용인, 광주 등 수도권 지역이다. 화성시의 경우에는 2006년 개발행위 허가 신청 건수 2000여건 중에서 연접규제로 개발이 어려운 땅으로 판명된 곳이 200여건에 해당될 정도였으며 다음으로 많은 곳이 최근 대규모 리조트 단지가 들어서는 제주도나 강원도 등인데 특히 이들 지역은 기획부동산들이 전원주택 부지로 땅을 판 곳이 많은데, 리조트 단지가 생겨 지가가 상승하기는커녕 오히려 지가가 하락할 수도 있는 것이다.

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 발효로 기획부동산이 팔 수 있는 땅은 점점 줄어들고 있다. 그러나 또다른 기발한 방식과 편법으로 무장한 새로운 기획부동산이 나타날 수도 있으므로 토지에 투자하려는 사람들은 주변의 잘 아는 전문가와 상의하고 섣부른 판단과 신문지상 기타 집요한  광고공세에 현혹되지 않는 지혜가 필요할 것이다.

 

토지는 리스크가 큰 만큼 이익도 크므로 분명 매력 있는 투자 대상이기도 하지만  그러기 위해서는 스스로 법에 대한 이해와 토지를 분간할 수 있는 안목과 실력을 길러야 한다. 전문가의 조언에 귀 기울이는 것도 좋은 방법이 될 것이며,  스스로 많은 공부를 하는 것도 부동산으로 부자가 되는 지름길이 되리라 본다.

 

 

2008.01.11

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