[경매] 주거용 물건 현장답사 요령

똑같은 부동산이라 하더라도 어디에 위치했는지에 따라 그 가치는 천차만별이다. 하지만 경매 부동산은 권리분석이 중요하다는 인식 때문에 등기부등본만 꼼꼼히 살펴보고 현장답사를 소홀히 해 입찰보증금을 포기하거나 낙찰 후 전혀 생각치 못했던 추가 비용이 발생하는 경우가 많다.

법원경매는 권리분석도 물론 중요하지만 현장답사를 등한시해서는 수익을 내기 힘들고 때로는 손해를 볼 수도 있기 때문에 발품을 부지런히 팔아야만 한다. 초보자들의 경우 현장답사가 중요하다는 점을 알면서도 뭘 조사해야 하는지 갑갑해 하기 마련이다.

이럴 때는 어디에 들러서 현장조사를 해야 하는지를 생각해보면 쉽게 답이 나온다. 주거용 경매 물건의 경우 주민자치센터, 해당 부동산, 인근 중개업소는 반드시 들러야 한다.

만약 해당 부동산이 아파트나 연립, 다세대 등 집합건물이라면 관리사무소 역시 필수 체크 대상이다. 주민자치센터에서 확인해야 하고 확인할 수 있는 건 그 부동산에 전입신고된 사람이 누구인지와 언제 전입신고를 했는지다.

대법원경매정보 사이트 등에서 해당 경매사건의 내용을 출력한 후 간단한 신청서만 작성하면 전입세대 열람이 가능하다. 이를 통해 현재 전입신고된 사람이 소유자인지 임차인인지 만약 임차인이라면 전입신고일이 언제인지를 보고 보증금을 떠안아야 하는지 파악해야 한다.

법원의 현황조사서 상에는 임차인이 살고 있는 것으로 나오는데 전입세대 열람 내역에 없다면 언제 전출했는지도 확인해야 한다. 배당요구 종기일 이후에 전출했다면 그 임차인의 대항력은 그대로 유지되기 때문이다.

해당 물건에 가서는 주변 편의시설은 제대로 갖춰져 있는지, 지하철 역이나 버스정류장에서 얼마나 떨어져 있는지, 주차는 가능한지, 건물이 노후되지는 않았는지 등을 꼼꼼하게 조사해야 한다. 때문에 미리 어떤 내용들을 살펴볼 것인지 목록을 작성한 후 하나하나 기록해나가는 게 바람직하다.

주변여건도 중요하지만 가장 중요하게 파악해야 할 점은 현재 그 집에 누가 살고 있는지다. 살고 있는 사람을 직접 만나보는 것이 가장 확실한 방법이지만 문을 열어주지 않을 땐 옆집이나 근처 가게 등에 들러서 확인하는 것도 방법이다.

만약 일과 시간에 들렀는데 아무도 없었다면 살고 있는 사람이 직장에 있을 수 있으므로 퇴근 시간 이후에 들러 만나보는 것도 한 방법이다. 중개업소는 해당 경매물건의 가격을 조사해 입찰가를 산정하기 위해 들러야 하는 곳이다.

최소 3~4군데 이상 중개업소를 방문해 시세, 급매물가격, 전ㆍ월세 가격 등을 알아봐야 하는데 중개업소 방문 시 경매사건을 알아보러 왔다고 솔직하게 말하는 것이 바람직하다.

공인중개사의 경우 많은 사람들을 상대하기 때문에 어떤 목적으로 왔는지 금방 알아채기 때문이다. 낙찰 받으면 매매나 임대 시 중개를 맡기겠다고 하면서 협조를 구하는 것이 소기의 목적을 달성할 수 있는 지름길이다.

마지막으로 집합건물은 관리사무소에 들러 미납된 관리비가 있는지 반드시 체크해야 한다. 판례 상 미납 관리비 중 공용부분만 낙찰자가 납부하면 되지만 대개의 경우 관리사무소와의 관계를 고려해 전용부분까지 낙찰자가 부담하는 경우도 있기 때문이다.

* 도움말 : 지지옥션(www.ggi.co.kr) 장근석 매니저

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아시아경제  2009.05.03