◆ 부동산 침체기 재테크 10계명 ◆

 

전세살며 수익형에 투자…`타이밍` 보다 `물건` 이 더 중요

 

 

① 부자들의 재테크 1순위는 상가빌딩
자산가들의 투자 1순위는 단연 상가빌딩이다. 수요는 늘어나는데 매물은 귀해 투자자들이 선호하는 `자본수익+임대수익`이 기대되는 알짜 매물 찾기는 `하늘의 별 따기`다.

큰손들은 10억~20억원 정도의 현금과 10억원 안팎의 대출금을 투자할 수 있는 20억~30억원 내외의 건물을 많이 찾는데 서울 강남권이나 대학가 등 가격 상승이 기대되는 곳이 주요 공략 대상이다.

상업용 빌딩 투자수익률도 꾸준히 오르고 있다. 국토해양부가 서울과 6개 광역시, 경기 일부 지역 매장용 빌딩 2000동을 상대로 조사한 결과 1분기 투자수익률은 1.87%로 2분기 연속 상승했다. 황용천 해밀컨설팅 대표는 "상가빌딩에 투자할 때는 안정적인 임차수익을 첫 번째 고려 항목에 둬야 한다"고 말했다.

② 수익형 부동산 투자땐 수익률 계산 먼저
빌딩 투자가 부담스러운 일반 투자자들은 오피스텔ㆍ도시형생활주택 등 수익형 부동산으로 몰리고 있다. 강남권 오피스텔 청약 경쟁률은 수십 대 1에 달할 정도다. 미달이 속출하는 아파트 청약 시장과는 딴판이다. 부동산 시장을 바라보는 관점이 `시세차익`에서 `임대수익`으로 이동하고 있기 때문이다.

하지만 최근 오피스텔ㆍ도시형생활주택 열풍은 염려스러운 수준이다. 공급은 늘고 분양가도 오르고 있어 수익률이 은행 이자에도 미치지 못할 가능성이 높다.

입주가 몰리는 2~3년 후에는 수익률이 더욱 떨어질 것으로 전문가들은 전망한다. 이를 피하기 위해서는 주변 여건을 잘 살펴야 한다. 최근 공급이 쏟아지는 곳은 피하는 것이 좋다. 발품을 팔아 임대수익률이 높은 지역을 골라야 실수가 없다.

③ 월세 수익률 높은 주택도 있다
주택 시장이 외면받고 있지만 주택 역시 여전히 수익을 올릴 수 있는 부동산이다. 특히 중소형 주택은 안정적인 월세 임대 수요가 형성돼 있고 오피스텔 등에 비해 상대적으로 투자 위험이 작아 안정적이고 고정적인 수입을 목적으로 하는 투자자에게 적합하다.

아파트는 오피스텔에 비해 유지비나 각종 비용 면에서 실속이 있기 때문에 임차인들이 선호하는 주거 유형이다.

은퇴 이후 안정적이고 고정적인 월세 수입을 얻기 원한다면 교통 환경이 좋고, 임대 수요가 꾸준한 역세권 소형 아파트를 눈여겨볼 필요가 있다.

김규정 부동산114 리서치본부장은 "월세 수익률이 높은 소형 아파트를 공략해야 한다"며 "매입단가를 낮추기 위해 경매도 고려할 필요가 있다"고 덧붙였다.

④ 전세 사는 것을 두려워하지 말라
부동산 침체기에는 무주택자보다 집 한 채 가진 중산층의 고민이 더욱 깊다.

고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장은 "집 한 채가 전 재산이라면 집을 처분해 적당한 전셋집을 구하고 나머지는 재건축이나 수익형 부동산에 투자하는 것도 고려해볼 만하다"고 말했다.

경기도 분당에 살던 40대 직장인 홍 모씨는 이 전략을 실행에 옮겼다. 살던 집을 처분하고 전셋집을 구한 후 대전의 원룸 건물에 투자했다. 방 18개짜리 원룸 건물이 6억5000만원에 매물로 나와 있었다. 보증금 2억5000만원에 매달 월세가 400만원가량 나오는 곳이다. 홍씨는 현금 2억5000만원과 은행 대출금 2억원으로 이 건물을 사들였다. 전세보증금은 3000만~4000만원가량이고, 월세는 보증금 200만원에 35만~40만원씩 받는다.

⑤ 몸값 낮아진 중대형으로 갈아탈 기회
소형 주택 선호 현상이 뚜렷해지면서 소형 아파트와 중대형 아파트 가격 차가 큰 폭으로 줄어들고 있다. 일부 지역에서는 중소형과 중대형의 3.3㎡당 가격이 역전되는 현상도 벌어지고 있어 중대형으로 갈아타기가 어렵지 않게 됐다.

중소형 선호 현상이 당분간 지속될 가능성이 높지만 가족 구성원 변화 등 필요에 의해 넓은 면적으로 갈아타고 싶은 수요자라면 중대형 인기가 시들한 지금이 오히려 좋은 기회가 될 수 있다는 의미다.

닥터아파트에 따르면 수도권 전용 85㎡ 이하 아파트와 초과 아파트의 3.3㎡당 매매가 차이는 2006년 575만원에서 2010년 370만원으로 줄었다.

하지만 수도권이나 비인기 지역에서 대형 주택 매입은 신중해야 한다고 전문가들은 말한다.

⑥ `중대형→소형` 쪼개 갈아타기도 재테크
일반적으로 부동산 시장에서 갈아타기는 소형에서 중대형으로 집을 넓혀가는 것이다. 하지만 침체기엔 갈아타기도 역발상이 필요하다. 중대형에서 소형으로 갈아타고 여윳돈으로 도시형생활주택 등에 투자하는 것이다.

통계청은 우리나라 1~2인 가구가 올해 743만가구(전체 43.4%)에서 2015년에는 815만가구, 2030년에는 1000만가구를 넘어 1029만가구(51.8%)로 늘어날 것으로 전망하고 있다. 그만큼 소형 주택이 많이 필요하다는 의미다.

소형 주택은 분양을 받을 수도 있고 신축할 수도 있다. 중대형 주택 이외에는 여윳돈이 없는 1주택자라면 부동산 시장이 바닥권일 때 `쪼개기` 전략을 실행하는 것이 지나치게 주택에 편중된 포트폴리오 조정 측면에서도 의미 있는 일이다.

⑦ 할인 분양ㆍ대규모 입주지역 노려라
집값이 오르지 않고 있지만 여전히 무주택자들은 조급하다. 2년마다 전세금을 올려주거나 이사갈 걱정을 하는 것이 싫다면 내집 마련을 고려해봄 직하다.

내집 마련을 결심했다면 주택 공급 부족으로 인한 가격 반등이 나타나기 전에 실행에 옮기는 것이 좋다. 내집 마련은 목돈을 만들어 다음을 노려볼 수 있다는 측면에서도 좋은 재테크 전략이다.

전문가들은 수도권 미분양주택 가운데 가격 할인폭이 큰 대단지 아파트를 노릴 것을 권한다. 할인 분양 아파트는 초기 투자자금이 크지 않은 것이 장점이다.

또 특정 시기에 입주 물량이 집중돼 일시적인 가격 하락이 나타나는 지역을 찾는 것도 좋다. 1주택자 비과세 거주 요건이 풀리는 시점에 매물이 집중될 지역 등을 공략해볼 만하다.

⑧ `언제`보다 `무엇`을 살까 고민하라
대부분의 사람은 `언제` 부동산을 살 것인지를 고민한다.

하지만 부동산으로 돈을 번 사람들은 매수 시기보다는 `무엇`을 살 것인지를 고민한다.

고준석 신한은행 지점장은 "부동산 고수들은 투자 가치가 있는 지역을 고르는 방법(What)을 고민하지만 일반인들은 매수 시점(When)만 신경 쓴다"며 "매수 시점만 저울질하거나 다른 사람 하는 걸 따라가기만 해서는 부자가 될 수 없다"고 말했다.

그는 부자들의 특성으로 △자신의 연봉에 맞게 연도별로 자금 계획을 세워 내집 마련 로드맵을 그리고 △종잣돈 마련을 위해 허리띠를 졸라매며 △청약제도ㆍ부동산 규제ㆍ토지정책 등을 끊임없이 공부하는 점 등을 꼽았다.

⑨ 투기 대상으로 접근은 금물
한때 부동산은 전 국민의 재테크 대상이었다. 하지만 정부가 대출 규제와 다주택자 양도소득세 중과 등 규제를 강화하면서 돈을 빌려 집을 사는 것도, 집을 여러 채 가지는 것도 부담스럽게 됐다. 여기에 글로벌 금융위기까지 거치면서 `부동산 불패`라는 뿌리 깊은 믿음까지 흔들리기 시작했다.

금융위기 직전 경기도 성남시 상가에 투자한 강 모씨는 투기로 낭패를 본 사례다. 완공 후 웃돈을 받고 팔려던 상가는 2009년 완공 이후 1년 넘게 비어 있었다. 최근에야 상가 임차인을 구했지만 연 수익률은 2%에 불과하다. 대출 이자도 낼 수 없는 수준이다.

강씨가 당시 은행 이자와 상가 수익률을 계산하고 투자 여부를 결정했다면 무리한 결정을 내리지 않았을 것이다.

⑩ 쉬는 것도 중요한 전략이다
아무리 따져봐도 투자할 곳이 없다면 잠시 쉬어가는 것도 현명한 대처다.

`쉬는 것도 투자`라는 말은 증시 격언이지만 부동산 시장에도 적용될 수 있다.

조급한 마음에 무리하게 투자하기보다 상황을 관망하는 것이 좋다. 어차피 현재 시장이 단기간에 부동산 가격이 급등하는 활황세는 아니다. 쫓기는 마음을 버린다면 시간은 투자자의 것이다. 주말을 이용해 유망 토지 지역을 둘러보거나 지방 수익형 부동산 답사에 나서는 것도 대안이 될 수 있다.

이남수 팀장은 "금리 인상이나 주택 시장에 대한 인식 변화 등을 감안하면 조급하게 투자할 필요는 없다"며 "지금은 행동하기보다는 관망하면서 투자 대상을 찾는 것이 좋다"고 말했다.

 

매일경제   2011.05.11