갈길 먼 뉴타운 출구전략 4대 쟁점

 

 

서울시 중랑구 소재 중화뉴타운 전경.

 

주사위는 던져졌다. 서울시 `뉴타운 탈출구 대책`에 따라 시내 610곳을 대상으로 정비사업 계속 추진 여부를 묻는 조사가 진행된다. 일부는 구역해제되고 새로운 방법을 모색할 것이다.

서울시 이번 대책은 지난 10년간 지속돼 오던 뉴타운 사업방식을 완전히 뒤엎는 조치라 효과만큼이나 부작용 또한 만만치 않을 것으로 전망된다. 집주인과 세입자들이 궁금해 하는 4대 쟁점을 짚어봤다.

◆ 동의율 어떻게 산출하나

`뉴타운 탈출`을 위한 주민 동의율 산정은 핵심사안이다.

서울시는 추진위조차 설립되지 않은 곳과 추진위ㆍ조합이 설립된 곳 등 구역을 나눠 각기 다른 동의율을 적용해 사업정지 여부를 결정할 계획이다.

이때 부재자 투표 방식이나 투표 효력 유무 등을 놓고 분쟁이나 소송이 벌어질 수 있다. 정비업계 관계자는 "조합설립만 해도 주민동의율을 놓고 다툼이 치열하다. 하물며 사업 존립 자체를 묻는 경우라면 사태가 더 심각해질 수 있다"고 염려했다.

시는 사업이 불가능하다고 확실시되는 지역엔 의견 수렴 없이 구역지정 해제를 추진해 오는 4월 총선 전까지 `1호 해제구역`을 내놓는다는 목표를 세워 놓고 있다. 하지만 이 또한 절차상 하자 등 논란소지가 만만치 않다.

◆ 지방에 있는 땅주인 등 의견수렴

뉴타운 해제를 위해서는 일단 실태조사-주민 의견 수렴 단계를 거쳐야 한다.

이때 주민 의견을 어떻게 수렴할지가 핵심사안 중 하나다. 서울시는 4월까지 조례에 세부기준을 정한다는 방침이다.

문제는 지분 투자자들이다. 이들은 전국 각지에 흩어져 있어 찬반을 가리기 위한 총회 참석이나 구청 방문이 쉽지 않다.

따라서 이들은 인감증명을 첨부한 우편물 투표 방식으로 의견 수렴을 할 가능성이 크다.

하지만 사업 성공을 바라보고 지분을 매입한 투자자들이 과연 사업 찬반투표에 적극 참여할지 의문이다. 사업해제 쪽으로 가닥이 잡히더라도 투표 불참자들이 무효를 주장하며 법정싸움을 질질 끌고 갈지도 모른다.

◆ 임대주택 차상위계층 불이익 여부

서울시는 뉴타운 해제 혹은 계속 추진계획 수립 시 세입자들 의견도 적극 반영한다는 방침이다.

단순히 세입자대책 대상 여부를 가리던 데서 벗어나 임대주택 규모, 관리비 등 전반에 걸쳐 세입자 의견을 듣겠다는 얘기다. 완공 후 임대주택 공급 대상도 구역지정을 위한 공람공고 3개월 전 전입한 기초수급생활자에게서 공고 전 전입한 모든 기초수급생활자로 넓어진다.

이들에게 돌아가는 임대주택이 늘어나면 당연히 피해를 보는 측이 생길 수밖에 없다. 시장에선 기초수급생활자 기준소득의 120% 미만을 버는 차상위계층이 상대적으로 불이익을 받는 것 아니냐는 관측이 나온다.

김종석 서울시 임대주택과 주택공급팀장은 "공공 임대주택이 대부분 기초생활수급자들에게 제공되는 건 사실"이라며 "향후 서울시 전체 임대주택 공급물량을 8만가구 확대할 계획이어서 차상위계층이 크게 불이익을 받지는 않을 것"이라고 해명했다.

◆ 해제지역 난개발 문제

서울시는 뉴타운ㆍ정비구역에서 해제되는 곳은 소규모 주거지 재생사업 방식으로 전환한다는 방침이다.

마을 골격은 그대로 둔 채 기반시설을 공공이 짓고, 주택은 소유자가 스스로 개선하는 형태다.

이 방식은 학교ㆍ도로 등 기반시설 설치비용을 조합원들이 맡는 뉴타운 방식과 달리 시가 부담하게 돼 있다. 비용은 최대 수천억 원가량 소요될 수 있다. 노후지역 거주민들이 자비를 들여 주택 개량에 나설지도 의문이다.

90년대 만연했던 난개발이 또다시 강북 등 외곽지역 곳곳에서 불거질 수 있다. 마포ㆍ약수동 등이 대표적이다.

학교, 도로 등 기반시설은 제대로 갖춰지지 않은 상태에서 아파트만 대거 지어 주민이 아직도 불편을 겪고 있다.

 

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뉴타운 양극화…강남 `순항` 강북은 `꽁꽁`

외지인투자 많은 마천·천호·한남 "일단 Go"…영등포·창신은 "접자" 우세

 

`순항하는 강남, 고전하는 강북.`

지난달 30일 서울시가 `뉴타운 출구전략`을 내놓은 이후 한강을 사이에 두고 지역별로 희비가 엇갈리고 있다. 강남에 인접한 뉴타운 구역은 사업에 속도를 내는 반면 강북은 해제로 가닥을 잡으며 온도차를 보이고 있다. 일부에서는 박원순식 뉴타운 대책이 자칫 강남ㆍ북 사이 격차를 더 벌릴 수 있다는 전망을 내놓고 있다.

사업이 속도를 내는 지역으로는 한남뉴타운, 천호뉴타운, 마천뉴타운 등이 꼽힌다.

용산구 소재 한남뉴타운은 전체 5개 구역 중 80%인 4개 구역에서 조합설립이 임박했다. 2구역과 3구역은 이미 조합설립 요건인 동의율 75%를 충족한 것으로 알려졌다. 4구역과 5구역도 동의율 70%를 돌파했다. 이르면 상반기에 조합설립이 가능할 것으로 관측된다.

이은희 우리공인 소장은 "1구역은 상가 소유자 반대가 많아 고전하고 있지만 나머지 구역은 교통이 편리하고 한강을 내려다볼 수 있는 입지를 살리기 위해 재개발 의지가 강한 편"이라고 말했다.

천호뉴타운과 마천뉴타운은 아직 사업 초기단계지만 외부 투자 비율이 높아 사업 추진의사가 높은 것으로 알려졌다.

천호동 N공인 관계자는 "아직 추진위가 설립되지 않아 여러 가능성이 열려 있지만 반대비율이 (사업 취소 요건인)30%는 밑돌 것으로 보인다"며 "강남권에 가까운 입지를 살려 사업을 끌고나가야 한다는 의사가 강하다"고 말했다.

마천뉴타운 역시 서울시 대책 이후 추진위 구성에 동의하는 소유자가 늘고 있다. 1구역과 3구역이 각각 동의율 46%와 40%를 기록하며 추진위 설립 요건(50%)에 근접했다.

반면 강북 소재 종로구 창신ㆍ숭인뉴타운, 영등포구 영등포뉴타운 등은 뉴타운 해제 가능성이 높은 상태다.

지역 주민 사이에도 "뉴타운 사업을 기대하느니 차라리 해제되기를 기다려 원룸, 도시형 생활주택으로 신축해 월세를 받는 것이 낫다"는 기류가 형성되고 있다.

창신동 S공인 관계자는 "사업 초기부터 반대 비율이 높아 줄곧 사업이 지지부진했다"며 "서울시 대책이 사업 중단 촉매제로 작용할 것"이라고 말했다.

영등포구 A공인 관계자는 "뉴타운 대신 도시형 생활주택이나 오피스텔로 리모델링하는 것이 수익이 더 좋을 것으로 보는 견해가 많다"고 말했다.

일부에서는 강북 뉴타운 사업이 잇달아 좌절되면 강남이 반사이익을 볼 것으로 전망하고 있다.

강동구 소재 고덕공인 관계자는 "뉴타운을 통해 강북지역 노후 기반시설이 개선되지 않으면 강남으로 쏠리는 실수요자 비율은 더 커질 것"이라고 말했다.

송파구 소재 메가시티공인 관계자도 "강북에 살 만한 집이 나오지 않으면 강남이 더 주목받을 수 있다"고 말했다.

 

 

매일경제   2012.02.06