강남 길 하나 차이, 100억 건물 수익 1억 차이

길 하나차이로 임대수익률에서 큰 차이가 벌어지는 이상한 현상이 강남에서 벌어지고 있다.   서울의 중심인 강남대로에는 이처럼 길 하나 차이로 희비가 엇갈리고 있다. 강남구 신사동 527번지 한남대교 남단에서에서 서초구 양재동 352-3번지 양재대로까지를 강남대로라고 칭한다. 총길이 6.9㎞, 폭 50m에 왕복 10차선 남북방향으로 놓여 있다. 이 길을 중심으로 강남구와 서초구가 나뉜다.   그런데 그 중에서도 ‘강남역 인근’ 2개 상권(서초·역삼 방면)이 ‘부동산114’ 자료에 의하면 강남대로를 기점으로 1% 이상의 임대수익률 차이가 나는 것으로 조사됐다. 2011년 4분기 기준 서초 방면이 3.08%의 임대수익률로 하락세를 이어간 반면 역삼 방면은 4.17%로 오르는 추세다. 이런 상황이 4년째 계속된다. 원인은 매매가다. 서초 방면은 삼성타운 입주 이후 매매가 상승으로 임대수익률이 낮아졌고, 역삼 방면은 매매가에서 큰 변동없이 극장과 대형 의류매장 등 인구 유발상권이 집중적으로 형성되면서 상권매출이 안정세를 이어왔다.   임대수익률 1% 차이는 수백억원하는 건물이 즐비한 강남에서 그 차이가 작지 않다. 예컨대, 보증금과 대출금 등을 모두 빼고 단순계산으로 100억원을 투자한 건물에서 월 2500만원(이자나 세금 등 지출을 뺀 순수익)씩 연간 3억원의 임대료 수익이 발생하면 3%의 수익률이 된다. 서초상권이 역삼상권(강남)에 비해 수익률이 1% 정도 낮은 만큼 100억이 투자된 건물의 경우 연간 1억원의 수익률 차이가 나는 셈이다.   왜 강남대로를 건너면 임대수익률이 1% 높아지게 될까. 스카이데일리에서 이에 대한 궁금증을 풀기 위해 부동산정보업체 부동산114 등을 통해 취재해 보았다. <편집자 주>

    

      역삼쪽 수익률, 서초쪽 대비 4년째 차이 나면서 1.09%까지 높아져

 

 ▲ 서울 강남역 인근 2개 상권(서초·역삼 방면)이 ‘부동산114’ 자료에 의하면 강남대로를 기점으로 1% 이상의 임대수익률 차이가 나는 것으로 조사됐다. 2011년 4분기 기준 서초 방면이 3.08%의 임대수익률로 하락세를 이어간 반면 역삼 방면은 4.17%로 반등세가 계속되고 있다.

 

강남역 임대수익률, 서초∙역삼 1.09% 차이

서초 방면과 역삼 방면의 임대수익률 차이는 작년말 현재 1.09%다. 0.97%까지 벌어졌던 2009년 3분기 이후 최대치다.

양 상권은 신규상가의 공급이 늘어난 2006년부터 차이를 보였다. 초기에는 서초가 조금 앞섰지만 2007년 2분기 이후 역삼 방면이 우위를 지키고 있다.

 ▲ 자료:부동산114 ⓒ스카이데일리

그 실상은 어떨까. 서초는 2007년말 삼성전자 사옥 입주 이후 매매가가 크게 올랐다. 그러나 공실 리스크가 이어지면서 오름세는 꺾였다.

그 결과 매매가는 2011년 2분기 고점을 기록한 이후 현재 소폭 하락세다. 분양가에 거품이 끼면서 임대료도 내려가자 수익률이 자연스레 낮아진 셈이다. 하지만 절대 임대료는 여전히 서초쪽이 강세다.

2011년 4분기, 서초 3.08% vs 역삼 4.17%

 

현재 서초 방면은 66㎡ 규모 점포의 월 임대료는 850만~1100만원이다. 보증금은 1억~2억원, 권리금은 1억5000만~2억5000만원으로 연 임대료만 1억원을 넘어선다.

 

임대료는 높지만 임대수익률은 낮다. 서초동 상권 임대수익률은 약 3.08%(2011년말 기준)에 불과하다.

 

반면에 역삼동 방면 66㎡ 규모의 월 임대료는 700만~950만원으로 서초동 방면보다 150만원 가량 낮다. 하지만 서초동의 상가, 건물, 오피스텔 등의 매매가격이 역삼동 보다 상대적으로 비싸면서 수익률은 오히려 반대가 되는 상황이 연출되고 있는 것이다.

 

 ▲ 강남대로 위치도. 굵은 선 지역이 강남역을 중심으로 한 강남대로 메인상권 지역이다. ⓒ스카이데일리

역삼동은 보증금 1억~2억원, 권리금 1억~3억원 수준으로 매매가의 경우도 5년간 16% 상승하는데 그쳤다.

 

서초동의 경우는 고층건물과 오피스 위주로 구성돼 상업시설 밀집도와 인구 유동량이 역삼동 방면보다 다소 떨어진다. 

 
이에 대해 장용훈 부동산114 연구원은 “같은 강남역 상권이라도 대로를 기준으로 1% 이상의 수익률 차이를 보이는 만큼 투자를 계획 중인 사람들은 상권 업종과 시간대별 유동량은 물론 임대료 수준까지 확인해야 한다”고 밝혔다.

 

강남역 상권 수익률은 3.62%

강남대로 중간의 핵심 지역에 있는 강남역 상권의 평균 임대수익률은 몇%일까. 2009년 3분기 이후 최대치를 기록한 3.62%이다.

 

대한민국 최대 상권이라는 평가에 비해 임대수익률은 정기예금 수준에 불과하다. 원인이 무엇일까.

임차인들이 지불할 수 있는 임대료가 한계에 도달했다는데 이유가 있다.

더불어 신규 공급되는 상가의 분양가격은 3.3㎡당 1억원 안팎으로 변두리 소형 아파트 전세가 수준에 육박했다. 결국 임차인들의 주머니 사정으로 투자 금액만큼 기대수익률을 올리기가 쉽지 않은 것이다.

 

장 연구원은 “하지만 경기가 지속되면서 매출 감소로 인한 매매 가격이 크게 조정됐다”면서 “강남역 상권에서 점포를 얻어 창업하려는 자영업자들에게는 조정된 가격에 물건을 매입할 수 있는 기회가 됐다”고 지적했다.

 

매매가격이 하락하면 당연히 임대인은 수익률이 올라간다. 또 임대료 부담없이 직접 점포를 운영하려는 자영업자에게는 매수 기회가 열리게 된다.

 

강남권 오피스텔, 공실률 낮아 투자가치 있어

지난해 말 강남∙서초∙송파 등이 속한 강남3구가 투기과열 지구에서 해제됨에 따라 투자자들이 강남권을 주목하고 있다.

투기지구 해제에 따라 계약 즉시 전매가 가능해졌기 때문이다. 과거에는 투기지구에서 100실 이상 공급되는 오피스텔은 계약부터 등기 전까지 전매가 불가능했다.

 

하지만 강남구의 K부동산 대표는 “전매 제한은 물론 4월부터는 오피스텔의 세제 혜택까지 더해져 투자 여건은 더욱 좋아지고 있다”고 말했다.

그는 이어 “강남권 오피스텔은 서울에서 공실률이 가장 낮은 편에 속해 안정적인 수익을 기본으로 향후 시세 차익을 누릴 가능성이 높기 때문이다”라고 설명했다. 

그러나 유념할 것이 있다. 강남 오피스텔이라고 해서 무턱대고 투자해서는 안 된다는 주장이다. 같은 강남권이라도 세부 입지에 따라 투자가치가 크게 달라질 수 있기 때문이다.

강남권 내에 있는 오피스텔이어도 강남대로변에 있느냐, 이면 도로에 있느냐에 따라 가치가 확연히 달라진다. 부동산 가격 차이가 매우 크기 때문이다.

공실률을 줄이고 안정적인 임대를 원하는 투자자들은 강남대로 안쪽보다는 강남대로변을 선호하는 것이 일반화 돼 있다.

 

 

스카이데일리   2012.02.07

 

 

 

 

 

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