판교 상가 텅 빈 이유 있었네…땅값·분양가 비싸

 

임대수익률 연4%에도 채 못미쳐

 

동판교역 근처 근린상가. 임차인을 구하는 현수막이 어지럽게 붙어 있을 뿐 실제 입주한 상가는 많지 않다. ＜사진 제공＝에프알인베스트먼트>

김 모씨는 얼마 전 동판교 지역에서 260㎡ 상가를 13억원에 분양받았다. 지금 이 상가에는 보증금 1억6000만원, 월 임대료 500만원에 대형 음식점이 들어왔다.

 

김씨는 분양가의 30%에 달하는 3억9000만원을 연 5.5% 금리로 대출받았다. 취득ㆍ등록세도 5940만원을 냈다. 보증금 1억6000만원을 뺀 11억9940만원을 투자한 셈이다. 실투자금은 8억940만원이다.

 

연간 임대 수입 6000만원에서 이자 2145만원을 제한 3855만원이 김씨 손에 떨어진다. 수익률은 연 4.7% 수준이다.

 

김씨는 판교지역 상가투자 중 비교적 성공한 사례로 꼽힌다. 하지만 투자수익률을 7% 이상으로 바라봤던 김씨로선 턱없이 모자란 수익이다. 은행 정기예금 금리가 연 4.3~4.7% 수준임을 감안하면 노력에 비해 얻은 게 없다고 봐도 무방하다.

 

김씨가 상가투자에서 재미를 못 본 이유는 판교신도시 분양가가 지나치게 높게 책정됐기 때문이다. 입지가 좋고 분당 수요도 뺏어올 것이란 기대로 높은 분양가에도 투자를 결심했지만 임차인을 구하는 데는 5개월이 걸렸다. 임차인을 찾는 동안 발생한 금융비용은 고스란히 김씨의 손해가 됐다.

 

신도시 상가가 고분양가로 몸살을 앓고 있다. 판교 중심부 상가는 공실률이 70%에 육박하기도 한다.

 

상대적으로 임차인 유치가 수월하다는 1층 점포도 50% 내외 공실률을 보이고 있다. 지나친 고분양가에 투자자들이 분양받기를 포기한 탓이다.

 

고분양가는 신도시의 부풀려진 수요 예측을 믿고 '묻지마 투자'식으로 용지 확보 경쟁을 벌였기 때문이다. 성남 판교신도시 중심상업용지 평균 낙찰가는 3.3㎡당 6700만원 선으로 최고 9200만원에 낙찰된 땅도 있다. 용지 입찰 당시 '분당 위에 판교'라는 식으로 투자 열풍이 불면서 땅값이 대폭 올랐기 때문이다.

 

에프알인베스트먼트에서 전국 20여 곳 신도시에서 최근 1년간 추진된 개별 사업용지 100여 곳의 토지비용과 건축비 등을 근거로 각 상가의 사업비용을 산출해본 결과 660~990㎡ 용지에 6~8층 상가를 짓는다면 250억~300억원 비용이 투입되는 것으로 나타났다.

 

땅값이 비싼 판교 등 일부 서울 근교 신도시 중심상업용지에는 500억~700억원 사업비가 투입된다.

 

수도권에서는 상업용지는 물론 준주거용지까지도 3.3㎡당 2000만원 미만 용지가 거의 없다. 최소 50억원에서 최대 수백억 원에 달하는 땅값이 들어가야 하는 것이다.

 

또 3.3㎡당 공사비가 300만원이라면 연면적 6600㎡ 상가의 경우 공사비는 약 60억원이 들어간다. 금융비용 등 사업 추진비에 분양대행사에 주는 분양경비와 신탁비 등이 70억원 이상 들어가는 점을 감안하면 보통 300억원 이상 비용이 들어가는 상가가 많다.

 

사업비가 300억원이 들어갔다면 최소 15% 이상 수익률을 올리기 위해서 전체 분양대금(총 분양가)을 적어도 350억원 정도는 잡아야 한다. 이 중 350억원의 30%인 약 100억원 이상을 1층에서 뽑아내야 한다. 1층이 총 분양가의 30~40% 수준을 차지하기 때문이다. 바로 이 부분이 최근 불거지고 있는 신도시 고분양가 논란의 본질이다. 만일 시행사가 수익률을 더 높게 잡았을 경우 분양가는 훨씬 더 높아질 수밖에 없다.

 

안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 "신도시 가운데는 2005~2006년 호황기에 용지 확보 경쟁이 벌어져 땅값이 과도하게 높은 지역이 많다"며 "그만큼 분양가는 높아졌지만 임대료는 높지 않아 분양자가 자칫 손해를 볼 위험이 있다"고 분석했다. 안 연구원은 "판교에는 토지만 받아놓고 사업을 하지 않은 빈 땅이 많다"며 "분양가를 높게 책정하면 미분양이 발생할 것을 걱정한 시행사들이 사업을 포기한 경우"라고 말했다.

 

 

 

매일경제  2012.02.24

 

 

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특히 분양상가들은 매우 특별한 곳을 제외하고는 입주가 시작된 후 약 3년정도  부침을 거쳐 정리(미분양,공실,분양가,임대료 다운 등)가 되는 경우가 많으므로 더욱 주의와 신중한 투자가 요구됩니다...

 

 

 

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