소유한지 오래된 부동산 팔 때 취득액 모르면 기준시가로 계산

 

세법에서는 특수관계자 간 거래 등에 있어서 시가를 중요시하고 있으며 시가를 모를 때에는 기준시가를 시가로 보고 있다. 또한 양도소득세 부담 크기를 좌우하는 매매차익은 실제로 판 금액(양도가액)에서 산 금액(취득가액)과 취득세 등을 공제해 계산한다. 하지만 실제로 매매한 가격, 특히 취득가액을 모르면 기준시가에 의해 계산하도록 되어 있다. 취득가액을 모른다 해서 살 당시 기준시가를 곧 취득가액으로 보는 것은 아니며 양도가액에다 취득 시점부터 양도 시점까지 기준시가 역상승률(살 때 기준시가/팔 때 기준시가)을 적용한 금액을 취득가액으로 본다.

부동산 기준시가는 그 종류에 따라 다음과 같이 세분된 용어를 사용하고 있다. 첫째, 주택과 그 부속토지 기준시가는 공동주택가격 또는 개별주택가격을 말한다. 공동 주택가격ㆍ개별주택가격은 2005년 4월 30일부터 매년 국토해양부 장관이 고시하고 있다. 그 이전에 취득한 주택의 기준시가는 2005년 기준시가에 기타 건물ㆍ토지 기준시가의 역상승률을 적용해서 계산한다.

둘째, 주택이 아닌 건물 중 국세청장이 지정한 오피스텔ㆍ상업용 건물과 그 부속토지 기준시가는 2005년 1월 1일부터 매년 일괄고시한 ㎡당 단가에 연면적을 곱해서 계산한 금액을 말한다. 그 이전에 취득한 오피스텔 등은 2005년 기준시가에 기타 건물ㆍ토지 기준시가의 역상승률을 적용해서 계산한다.

셋째, 기타 건물에서 건축물 기준시가는, 그 용도ㆍ위치ㆍ신축일 등을 고려해 국세청장이 산정하며 2001년 1월 1일부터 산정해 매년 고시한 건물 ㎡당 단가에 건물 연면적을 곱해 계산한 금액을 말한다. 그 이전에 취득한 기타 건물 기준시가는 2001년 기준시가에 일정한 산정률을 적용해서 계산한다. 기타 건물에 대한 부속토지 기준시가는 별도로 계산한다.

넷째, 기타 토지 기준시가는 개별공시지가를 말한다. 개별공시지가는 2000년 8월 31일부터 국토해양부 장관이 매년 고시하고 있다. 그 이전에 취득한 기타 토지 기준시가는 2000년 개별공시지가에 등급가액 역상승률을 적용해서 계산한다.

만일 부동산을 팔았으나 산 시기가 너무 오래돼 실제로 작성한 계약서를 분실하는 등 취득가액을 입증하기가 어렵다면 우선 기준시가에 의해 취득가액을 환산해 볼 필요가 있다. 환산한 취득가액이 실제 산 금액보다 높다면 실제로 산 금액을 입증하지 않는 것이 오히려 유리하지만 반대로 환산한 취득가액이 실제로 산 금액보다 낮다면 송금영수증, 확인서 등으로 입증해야 억울한 세부담을 피할 수 있다.

[이원배 세무사]

매일경제 2012.03.02