강의 자료 : 점포계약과 상가건물임대차보호법의 이해

강의 자료

 

 

 

 

 

 

 

점포계약과 상가건물임대차보호법

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2012년 8월 21일 10:00 ~ 12:00

 

 

박 성 완

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

고용노동부 산하 노사발전재단 전직지원센타

 

 

 

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           점포의 계약

 

 

 

[점포의 선정]

 

 

1.업종의 선택(음식점, 호프집, 의류점, 편의점 등 1개업종 선택)

 

 

2.점포의 입지 선정(구체적으로 원하는 지역 1~2곳으로 압축)

 

 

3.입지, 지리적 현황조사(지하철,버스,횡단보도 등 교통,도로,주변현황 포함)

 

 

4.후보지 점포현황 조사(선택한 업종과 유사업종)

 

 

5.상권조사 및 상권분석(학생, 직장인, 주부 등 세대분포, 유동인구)

 

 

6.사업의 타당성 분석(사업추진여부 결정)

 

 

 

 

 

[점포의 선택과 점포계약 전 점검사항]

 

 

1.선택한 점포 수차례 방문 미비점여부 확인

 

 

2.업종변경 가능 여부(현재의 업종 인수, 변경)

 

 

3.보증금 및 임대료, 권리금의 적정성 여부(주변 점포와 비교)

 

 

4.건축물의 불법, 가압류 등 법률관계 여부

 

 

5.부대시설 제한여부 확인(오수정화시설 용량, 장애인시설설치유무)

 

 

 

[점포계약서 작성시 유의사항]

 

 

1.점포는 반드시 직접 확인

*부동산중개업소의 중개업자나 공인중개사의 말만 듣고 계약 후

문제가 발생할 경우 결정에 대한 책임은 본인(등기부상의 점포호수와

실제 임차한 점포의 일치여부, 점포의 면적 등)

 

 

2.점포계약 전 관련서류를 확인

*등기부등본 : 소유권자,취득일,취득형태(매매,상속,증여 등),건축물 지번,

압류 및 근저당권 설정여부

*건축물관리대장 : 건축물의 준공일,사용승인일,층별 임대면적(관리비 산정

기준),건축물용도(제1종.제2종근린생활시설...대중음식점,위락시설...일반유흥음식점, 업무시설...사무실),용도변경 가능유무 확인, 오수정화시설 용량

*토지대장 : 건축물과 토지소유주의 동일인 여부(동일인 아닌 경우 지상권

설정)

*토지이용계획확인원 : 재개발 등 향후 개발계획 여부, 도로 상태,

*주민등록증 진위확인(행정안전부 음성확인서비스 1382번) : 임대인(건물

소유주),양수인(전 임차인) 본인여부 확인

 

 

3.각종 부대시설(화장실,주방시설,냉난방시설 등),상하수도시설 및 하수용량, 정화조 용량,도시가스시설 등 확인

 

 

4.임대차계약서작성은 임대인(건물소유주),양도인(전 임차인),양수인(새 임차인)이 함께 모여 작성

*대리인이 나온 경우 반드시 위임장(인감도장 날인)과 위임자의 인감증명,

위임자의 신분증 사본을 확인하고 직접 통화하여 위임여부 확인

 

 

5.서명, 날인 전에 임대차계약서의 내용과 특약사항 등을 다시한번 철저히

확인

*당사자간 이해관계가 있거나 의견대립이 있을 수 있는 내용 등은 모두

특약사항으로 상세히 기재하는 것이 분쟁의 소지를 사전에 예방(임대차계

약 종료 후 시설물원상회복 유무, 부가세 별도 유무, 전기료 등 관리비에

포함 여부)

 

 

 

 

 

 

 

 

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상가임대차보호법

 

 

 

제1조(목적)

 

이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

 

 

제2조(적용범위)

 

① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

 

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17>

 

 

 

제3조(대항력 등)

 

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제5조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

 

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.

 

④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.

 

 

 

제4조(등록사항 등의 열람ㆍ제공)

 

① 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다. 이때 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

1. 임대인ㆍ임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인ㆍ임차인이 법인이거나 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점ㆍ사업장 소재지)

2. 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적

3. 사업자등록 신청일

4. 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간

5. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날

6. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경ㆍ갱신된 날짜, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날

7. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

 

② 제1항에 따른 자료의 열람 및 제공과 관련하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

 

 

제5조(보증금의 회수)

 

① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

 

② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

 

③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

 

④ 제2항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.

 

⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.

 

⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소(소)를 제기한 것을 증명한 때에는 그 소송이 종결될 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보(유보)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송 결과에 따라 배분한다.

 

 

 

제6조(임차권등기명령)

 

① 임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

 

② 임차권등기명령을 신청할 때에는 다음 각 호의 사항을 기재하여야 하며, 신청 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다.

1. 신청 취지 및 이유

2. 임대차의 목적인 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분의 도면을 첨부한다)

3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항에 따른 대항력을 취득하였거나 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)

4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

 

③ 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 또는 임차권등기명령의 집행 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항ㆍ제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다.

 

④ 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.

 

⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조제1항에 따른 대항력과 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.

 

⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

 

⑦ 임차권등기의 촉탁, 등기관의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령의 시행에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.

 

⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

 

 

 

제7조(「민법」에 따른 임대차등기의 효력 등)

 

① 「민법」 제621조에 따른 건물임대차등기의 효력에 관하여는 제6조제5항 및 제6항을 준용한다.

 

② 임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조제1호부터 제5호까지의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 기재하여야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다. <개정 2011.4.12>

1. 사업자등록을 신청한 날

2. 임차건물을 점유한 날

3. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날

 

 

 

제8조(경매에 의한 임차권의 소멸)

임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

 

 

제9조(임대차기간 등)

 

① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

 

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

 

 

 

제10조(계약갱신 요구 등)

 

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

 

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8>

 

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

 

 

제11조(차임 등의 증감청구권)

 

① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

 

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

 

 

 

제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한)

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010.5.17>

 

 

제13조(전대차관계에 대한 적용 등)

 

① 제10조부터 제12조까지의 규정은 전대인(전대인)과 전차인(전차인)의 전대차관계에 적용한다.

 

② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

 

 

 

제14조(보증금 중 일정액의 보호)

 

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

 

② 제1항의 경우에 제5조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

 

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 3분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.

 

 

 

제15조(강행규정)

이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

 

 

제16조(일시사용을 위한 임대차)

이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.

 

 

제17조(미등기전세에의 준용)

목적건물을 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이 법을 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.

 

 

제18조(「소액사건심판법」의 준용)

임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 「소액사건심판법」 제6조ㆍ제7조ㆍ제10조 및 제11조의2를 준용한다.

 

 

 

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상가건물임대차보호법 시행령

 

 

제1조(목적)

이 영은 「상가건물 임대차보호법」에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 정하는 것을 목적으로 한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21>

 

 

제2조(적용범위)

 

① 「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21>

1. 서울특별시 : 3억원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2억5천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1억8천만원

4. 그 밖의 지역 : 1억5천만원

 

② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.

 

③ 법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010.7.21>

 

 

 

제3조(등록사항 등의 열람ㆍ제공)

 

① 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 법 제4조제1항의 규정에 의하여 등록사항 등의 열람 또는 제공을 요청하는 때에는 별지 제1호서식에 의한 요청서에 이해관계가 있는 자임을 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 당해 건물의 소재지를 관할하는 세무서장에게 제출하여야 한다.

 

② 법 제4조제1항의 규정에 의한 등록사항 등의 열람 또는 제공은 사업자등록신청서ㆍ사업자등록정정신고서 및 그 첨부서류와 확정일자를 기재한 장부중 열람을 요청한 사항을 열람하게 하거나, 별지 제2호서식에 의한 현황서나 건물도면의 등본을 교부하는 방법에 의한다.

 

③ 법 제4조제1항의 규정에 의한 등록사항 등의 열람 또는 제공은 전자적 방법에 의할 수 있다.

 

④ 법 제4조제1항제7호에서 "대통령령으로 정하는 사항"이라 함은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분의 도면을 말한다. <개정 2010.7.21>

 

 

 

제4조(차임 등 증액청구의 기준)

법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다. <개정 2008.8.21>

 

 

제5조(월차임 전환시 산정률)

법 제12조에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 연 1할5푼을 말한다. <개정 2010.7.21>

 

 

제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위)

법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21>

 

1. 서울특별시 : 5천만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 4천500만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천만원

4. 그 밖의 지역 : 2천500만원

 

 

 

제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등)

 

① 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21>

1. 서울특별시 : 1천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천350만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 900만원

4. 그 밖의 지역 : 750만원

 

② 임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.

 

③ 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.

 

 

 

제8조(고유식별정보의 처리)

관할 세무서장은 법 제5조제2항에 따른 확정일자 부여에 관한 사무를 수행하기 위하여 불가피한 경우 「개인정보 보호법 시행령」 제19조제1호에 따른 주민등록번호가 포함된 자료를 처리할 수 있다.

 

 

 

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상가임대차계약 사례분석

 

 

 

 

1. 상가건물에 대한 임차인의 계약갱신요구권은 어느 경우에 인정되는가요?

A는 서울시 강남구 역삼동에 있는 B소유의 상가건물 2층의 임대면적 70평을 보증금 1억원, 월 임대료 160만원, 계약기간 2년으로 임대차계약을 체결한 후 약 5천만원 정도의 인테리어 비용을 투입하여 호프집을 운영해 왔고 단 한번도 임대료를 밀린 적이 없다.그런데 임대차기간이 만료되기 3개월 전에 임대인 B는 임대료를 40만원이 인상된 200만원으로 할 것이니 임대료를 인상해 주던지 상가를 비워 줄 것을 요구 하였다.이러한 경우에 임차인 A는 어떻게 대처할 수 있는가?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 임차중인 상가가 매도된 경우에 매수한 양수인의 상가명도요구에 대항할 수 있는지요?

A는 서울시 관악구 신림동에 있는 B소유의 건물 1층을 보증금 5천만원, 임대료 200만원에 2년의 임대차계약을 한 후 3년 넘게 커피전문점을 운영해 오고 있다.그런데 B소유의 건물이 C에게 매도되고 C는 건물을 새로 리모델링 하여 다시 임대할 예정이라며 건물을 비워줄 것을 요구하고 있는데 임차인 A는 이에 대항할 수 있는가?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 임대차계약기간 중 임대인이 임대료를 대폭 인상하겠다고 하는데 임대인의 요구를 받아 들여야 하는지요?

A는 서울시 노원구 상계동 노원역 인근의 B소유의 1층 상가를 보증금 5천만원 임대료 150만원에 2년기간으로 임대차계약을 한 후 의류매장을 운영해 왔다.   그런데 계약후 1년밖에 되지 않았음에도 임대인 B는 다음달부터 임대료를 30만원이 인상된 180원으로 인상한다고 통보해 왔다.   A는 계약기간이 남았음에도 임대인의 임대료 인상요구에 응해야 하는가?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 상가의 임차인이 양도인에게 지불했던 권리금의 반환을 임대인에게 요구할 수 있는지요?

A는 서울시 종로구 혜화동의 대학로에 있는 B소유의 건물 1층을 임차하여 음식점을 운영하던 C로부터 건물 소유주인 B의 입회하에 C에게 시설비를 포함한 권리금 1억원을 주고 2년의 임대차계약을 한 후에 3년째 음식점을 운영해 오고 있었다.그런데 최근 건물의 소유주인 B가 현재의 건물을 철거하고 새로운 건물을 신축하겠다며 음식점을 비워줄 것을 요구하였다.A는 C에게 건네준 권리금이 1억원이었으므로 B에게 이를 요구하였으나 거절당했는데 A는 임대인에게 권리금의 반환을 요구할 수 있는가?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 상가를 분양 받은 후에 분양광고가 허위, 과장된 사기(詐

欺)광고였다고 주장하며 계약을 취소할 수 있는지요?

 

A는 경제신문에서 B회사의 상가분양광고를 보고 분당의 지하철 역세권에 있는 주상복합아파트의 1층 30평의 상가를 분양받았다.그런데 신문의 분양광고에서는 7%의 수익을 보장할 뿐만 아니라 아직 주변의 상권이 발달되지 않은 관계로 독점상권이 될 것이며 대형마트 및 복합 레져스포츠시설을 유치하여 유동인구를 확보하게 되면 미래의 투자가치도 매우 유망할 것이라고 광고 하였었다.그러나 분양계약서에는 이런 내용들을 기재하지 않았지만 주상복합아파트가 준공 된지 2년이 지났어도 광고를 했던 대형마트는 입점을 했으나 복합 레져스포츠시설은 아직도 입주가 되지 않았고 미분양 및 임대되지 않은 상가로 인해 공실이 많은 상태이다.   그러므로 A는 분양 받은 상가의 임대가 여의치 않아 임대료를 내린 관계로 수익률도 겨우 4%정도에 그치고 있어 B회사의 분양광고가 허위, 과장광고로서 사기였다며 계약을 취소하고자 하는데 가능한가?