몰락하는 강남3구 재건축… '아, 옛날이여!'

 

3.3㎡당 매매가 3162만원…3년만에 가장 낮은 액수
朴시장 속도조절론 ‘찬물’주변 악영향 서울전체 ‘흔들’

 

 

서울 강남3구(강남·서초·송파구) 재건축 아파트가 흔들리고 있다. 가격은 줄기차게 하락 중이고, 미래가치를 선반영하는 경매시장에선 감정가보다 3억∼4억원 떨어진 값에 새 주인을 찾는 아파트가 속출하고 있다. 부동산 시장이 극도로 위축된 상황에서 박원순 서울시장의 ‘뉴타운·정비사업 신정책 구상’마저 등장해 얼어붙은 매수심리에 찬물을 끼얹었다는 분석이다. 강남3구의 위축은 주변 재건축 단지에도 영향을 미쳐 서울 부동산 시장의 전반적 하락을 견인하는 형국이다.

◆추락하는 강남3구 재건축 아파트

6일 부동산114에 따르면 2일 현재 서울 강남3구 재건축 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가격은 3162만원으로 조사됐다. 이는 글로벌 금융위기 직후인 2009년 1분기 3055만원 이후 3년 만에 가장 낮은 액수다.

강남3구 재건축 아파트의 3.3㎡당 평균 가격은 2006년 4분기 3562만원으로 정점을 찍었다가 금융위기가 한창이던 2008년 4분기(2893만원)를 제외하고는 매 분기 3000만원을 웃돌았다.

부동산 시장 미래를 가늠할 수 있는 경매시장에서도 강남3구 재건축 아파트의 몰락은 감지되고 있다. 재건축 아파트 중 강남구 역삼동 A아파트 171㎡는 감정가가 15억원이 넘었지만 최근 경매시장에서 74% 수준인 11억원에 낙찰됐다. 송파구 문정동 B아파트 117㎡ 역시 감정가는 11억원이었지만 실제 경매에선 단 3명만 응찰 한 가운데 3억3000만원 하락한 7억7000만원에 낙찰됐다.

강남3구 재건축 아파트의 위축은 이 지역 거래량에도 영향을 주고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 강남3구 전체 아파트 거래량은 586건(신고일 기준)에 그쳐 지난해 2월 거래량(1265건)의 절반에도 못 미쳤다.

강남3구 재건축 아파트의 가격 하락세가 뚜렷해지면서 서울 다른 지역 재건축도 영향을 받고 있다.

서울 전체 재건축 아파트의 시가총액은 박 시장 취임 직후 85조8581억원이던 것이 지난달 말 83조여원으로 2조원 이상 줄었다. 지난달 서울 재개발 지분의 3.3㎡당 평균 가격 역시 2449만원으로 1월에 이어 두 달 연속 하락했다.

◆불확실성이 하락 키운다

강남3구 재건축 아파트의 몰락은 글로벌 금융위기 이후 지속돼 온 부동산 경기 침체가 직접적인 원인이지만 개발 기대감을 낮춘 박 시장의 재건축 정책 등도 한몫했다는 분석이다. 특히 강남 개포주공 등 일부 재건축 단지에 의무적으로 적용하는 소형 주택 비율과 관련해선 확정되지 않은 내용이 알려지면서 거래 관망세를 키웠다는 지적이 나오고 있다.

양지영 리얼투데이 팀장은 “과거에는 강남 재건축 아파트에 한파가 불어도 어느 정도 시간이 지나면 반등하곤 했는데 이제는 상황이 달라졌다”며 “강남 재건축 아파트에 대한 투자 심리가 사라지는 가운데 박 시장의 재건축 속도조절론이 나오면서 하락세가 더 커졌다”고 말했다.

김규정 부동산114 리서치센터장은 “강남3구 재건축 아파트 가격이 떨어지는 근본 이유는 향후 집값이 오를 것이라는 기대감이 사라지면서 투자 수요가 줄고, 이로 인해 부동산 시장 전반이 침체됐기 때문”이라면서 “서울시가 일부 재건축 단지 인허가에 신중한 입장을 취하고, 임대비율을 늘리는 등의 방안을 발표하면서 수요자의 심리는 더욱 위축된 측면이 있다”고 말했다.

 

 

세계일보  2012.03.06