부동산, 그 추락의 끝은 언제일까?

[본인이 약 4년전 쓴 칼럼으로 현재와 비교해 봅니다] 

 

 

지난 97년 IMF이후 잠시 침체기를 보였던 부동산시장은 국민의 정부의 적극적인 경기부양정책에 힘입어 서서히 회복의 기미를 보이며 기지개를 펴기 시작했다.

그후 참여정부의 행정복합도시 및 지역균형발전이라는 기업도시와 혁신도시 정책 그리고 서울시의 뉴타운개발과 수도권 등 주요도시의 재개발계획 등으로 전 국토가 투기장화 된 듯한 부동산 광풍의 회오리속에 휩싸이기 시작했다.

참여정부는 각종 부동산정책을 내 놓았지만 한번 달아오른 열풍은 금융권의 과도한 대출과 토지보상금 등 500조원이라는 시중의 풍부한 유동성자금 등으로 인하여 백약이 무효일 정도로 시장의 열기를 식히기에는 역부족이었다.

그러나 주식시장의 격언중에 객장에서 어린아이의 울음소리가 들리면 상투의 전조라고 했듯 부동산시장도 연일 뉴스거리가 되고 각종 규제정책이 쏱아지면 거의 상투라고 보고 발빠른 자들은 미리 빠져나오기 시작한다.

이러한 부동산시장의 열기와 정부의 미시적 대응은 이미 미국의 서브프라임 공포와 잃어버린 10년이라는  일본 부동산시장의 거품붕괴의 교훈으로 충분히 예견하고 대응을 했어야 함에도 불구하고 일부 저명한 부동산 전문가라는 사람들까지 가세하여 공공연히 각종 강연에서 강남10년불패를 주장하는 등 자칭 전문가라는 사람들조차 한국의 부동산시장 환경은 미국이나 일본과 다르다고 주장하기도 했다.
 
특히 소위 버블세븐지역의 아파트들도 일부 거품이 있을 수 있으나 수요와 공급의 불일치에 따른  공급부족에 의한 가격상승을 주장하고 각종 개발계획에 따른 토지가격상승을 당연시하는 분위기이기도 했다.
 
그러나 본인은 2년전부터 아파트가격의 거품붕괴를 경고하고 지난봄 칼럼에서는 그동안 아파트 가격의 상승을 주도했던 강남권을 비롯하여 버블세븐지역의 상당한 거품은 물론 지방의 적지않은 미분양 아파트등의 적체, 일본의 사례와  미국 등 세계적 추세를 감안하여  정부는 부동산시장의 급격한 붕괴와 같은 변화가 오지 않도록  연착륙을 위한 적절한 규제와 완화로 부동산시장을 조절하는 정책적 기지를 발휘해야 할 것이라 주장한바가 있다.

이렇듯 지칠줄 모르며 가파른 상승세를 보이던 부동산시장은 지난 2006년 말로 꼭지점을 찍고 소강상태를 보이더니만 결국은 2008년 9월금융위기설의 소문이 미국의 리만브라더스의 파산이라는 신호탄으로 포드, GM, 크라이슬러 등 미국 3대자동차메이커들이 정부에 자금지원 구걸을 하게 되는 등 세계경제가 1930년대 미국대공황이후 최악의 사태가 오지 않을까 우려되는 상황에서 대한민국도 예외는 아니었다.

지난해 대선과정에서  야당후보였던 이모후보는 당시 약 1,600~1,800정도였던 종합주가지수가  임기1년내인 금년말까지는 3,000을 가고 임기내 5,000을 예언하였지만 3,000은 고사하고 900선까지 추락하기도 하다가 현재는 1,100선을 겨우 유지하고 있는 상황이다.

아무리 현재의 세계경제상황이 어떠니 저떠니 변명하더라도 이처럼 허무맹랑한 미래경제상황을 예측하던 후보가 정권을 잡게되니 가뜩이나 어려운 상황에 정책의 신뢰성은 물론 도덕적결함까지 지닌 정권이다 보니 마치 바다 한가운데에서 거대한 태풍을 만난 대한민국호를 초보 선장과 항해사들에게 맡기고 우왕좌왕하는 모습으로 비쳐지기까지 한다.

부동산시장 또한 지난 9월부터 거래가 급격히 위축되더니만 현재는 거의 실종상태로 보인다.

아파트 등 부동산은 가계에서 가장 큰 비중을 차지하는 자산인데 부동산시장의 위축은 가뜩이나 어려운 경제상황을 더욱 악화시킬수 밖에 없다. 싸든 비싸든 어느정도 부동산거래가 이루어져야 신체의 피와 같은 돈이 가계에서도  돌고 돌아야 하건만 부동산거래의 실종은 신체의 동맥경화보다도 뇌졸증현상과 같이 돈의 흐름이 막혀 가계의 파산과 중소기업의 부도 등으로 이어져 겉잡을 수 없는 파국을 맞을 수도 있는 것이다.


현재 우리나라의 부동산시장은 서울 강남의 고가아파트의 경우 많게는 고점대비 40%정도에서 약 30%정도 가격이 하락되어 매물이 나오고, 저가아파트의 경우에도 대략 20%정도 하락한 매도가격을 형성하기도 하지만 거래는 거의 없는것 같다.

간혹 언론에서 부동산대책이 발표될때마다 급매물이 줄고 자취를 감추고 있다며 조심스럽게 바닥을 예언하기도 하고, 해외교포들이 강남지역의 급매물을 소화하고 있다는 등의 보도를 하기도 하지만 이는 언론플레이에 불과하다고 본다.

부동산시장의 위축은 그동안 부동산투기광풍의 1차책임이 있는 참여정부와 현 정부당국의 정책무능에 있다고 보여지지만 80~90%가까이 과도한 아파트담보대출 등으로 기름을 끼얹은 듯한 금융권의 책임 또한 이에 못지 않다고 판단된다.

결국 300조가까이 된다는 금융권의 과도한 주택담보대출금은 경제의 불황과 부동산거래의 위축으로 어떻게 시한폭탄이 되어 부메랑으로 돌아올지 예측하기 매우 어려운 상황이다.

그러므로  부동산시장을 섣불리 예측한다는 것은 매우 위험한 행위일 수 있다고 보지만  아직은 바닥이 아니라고 단언하고 싶다.

왜냐하면 300조정도 된다는 금융권의 담보대출금에 대한 정부, 금융권, 가계들의 대응과 반응을 지켜보아야 할 것이고, 현재 고점대비 몇십%의 가격하락이 매도인들에게 있어 적응기간이 더 필요할 뿐만 아니라, 거래의 실종은 가격하락을 더욱 부추길 수 밖에 없을 것이며, 가장 중요한 것은 악화된 경제상황과 주식과 펀드 등에서의 많은 손실등이 겹쳐 시중에 돈들이 없다는 사실이다.

하지만 현재의 매수자우위의 부동산시장도 정부의 각종 부동산대책과 국민들의 신뢰여부, 어느정도의 부동산가격의 조정과 적응기간을 거쳐 경제상황의 변화에 따라 하방경직성을 보이기 시작하면 바닥의 징조로 보아야 할 것인데, 본인은 빨라야 2009년 3월이후가 되고 2009년 가을까지는 바닥을 형성하지 않을까 조심스럽게 예측을 해 보지만, 주식시장에서도 무릎에서 사서 어깨에서 팔라는 격언을 부동산시장에도 참고하는 지혜가 필요하다고 본다.

실제로 이미 지난 2006년하반기부터 강남의 고가아파트 거주자들은 오를대로 오른 아파트를 슬금슬금 팔고 빠져 나오고 있다는 소문이 들리기도  했었다.

결국 본인은  인간생활에 필수불가결한 아파트 등 주택은 1가구 1주택외에는 보유자체가 오히려 부담스럽고 손해가 되는 강력한 규제가 필요하고, 그외 부동산에 대하여는 가급적 시장원리에 맡기는 제한적 규제의 부동산정책을 주장해 왔는데, 만일 이러한 정책을 폈더라면 현재와 같은 어려운 부동산시장은 상당히 완화되었으리라고 확신한다.

정말 일부 부유층을 위한 정책이나 법률이 아닌 모든 국민들을 위한 부동산 정책과 법률의 정비가 아쉽고, 국민들도  여유가 있거나 노후대비목적 등으로 부동산투자를 고려한다면 상가나 오피스텔 기타 수익성부동산 또는 장기적 안목에서 토지 등에 투자를 하여야지 아파트등 주택에는 투자라기 보다는 투기로서 또다른 무주택서민들에게 폐해를 입히는 암적존재라는 생각을 지울 수가 없다. 



2008.12.31