지식산업센터 공급과잉.. 주변 수급 상황 살펴라

수익률 7%대로 높지만 하락세 접어들어 '주의'

지식산업센터(옛 아파트형 공장)가 높은 임대수익률로 수익형부동산의 대표주자로 떠오르고 있다. 문제는 우후죽순 늘어나 수익률도 점차 하락하고 있는 것으로, 이미 공급과잉 때문에 수익률이 크게 떨어진 오피스텔이나 도시형생활주택의 전철을 밟는 게 아니냐는 우려가 제기된다.

■ 일부 지역 공급 과잉에 '몸살'

25일 부동산114와 상가정보연구소에 따르면 지난해 1월 이후 준공 기준 서울.수도권에서 공급 중인 지식산업센터는 16곳으로 조사됐다. 대우건설이 고양 삼송택지지구에서 분양 중인 '삼송테크노밸리', SK건설이 영등포구 당산동에서 공급 중인 '당산 SK V1센터', 삼성중공업이 의왕시 포일2지구에 선보이는 '인덕원 IT밸리', 롯데건설의 '서울숲 IT캐슬' 등으로 대기업들이 직접 나서며 공급에 열을 올리고 있다.

이처럼 공급이 지속적으로 늘어나는 데는 임대수익률이 다른 수익형부동산에 비해 높다는 점도 한몫하고 있다. 부동산114에 따르면 서울 소재 지식산업센터의 지난해 4.4분기 임대수익률은 7.32%로 같은 기간 오피스텔(5.49%)이나 상가(3.77%)에 비해 높은 임대수익률을 올렸다.

매매가가 저렴하고 실입주 기업의 경우 70%까지 대출이 가능하다 보니 투자금이 적게 들어서다. 권역에 따라 다소 차이는 있지만 3.3㎡당 500만~700만원 사이에서 매매가가 형성돼 있다. 분양가는 최근 700만원 후반대에 공급되는 편이다.

문제는 사실상 공급과잉이 가시화되고 있다는 것. 구로디지털단지의 경우 58개(연면적 244만7000㎡), 가산디지털단지의 경우 48개(230만4916㎡) 단지가 집중돼 있으며 공실률 또한 오르고 있다. 가산디지털단지 인근 B공인 관계자는 "오래된 지식산업센터의 경우 대부분 들어차 있지만 새로 지은 건물은 빈 곳이 많다"며 "가산역 인근 BYC하이씨티 등도 아직 많이 비어있다"고 설명했다.

박대원 상가정보연구소 소장은 "지속적으로 신규 공급물량이 많다 보니 현재 구로나 가산쪽, 성수동, 안양, 군포, 부천 등에서 공급과잉이 나타나고 있다"고 지적했다.

공급 과잉에 따라 임대수익률도 줄어들고 있다. 연간 평균 임대수익률은 지난 2008년 8.07%, 2009년 7.72%, 2010년 7.52%, 2011년 7.46, 2012년 7.35%로 하락세를 보이고 있다.

■투자 유의점은

이 같은 공급 과잉으로 인해 무엇보다 입지를 고를 때 주변 수급 상황을 따져봐야 한다고 전문가들은 조언한다.

조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "최근 중공업지역에서 노후 공장을 헐고 지식산업센터가 지어지고 있다"며 "인근에 노후 공장이 있을 경우 지식산업센터로 개발될 것인지 여부 등을 미리 알아봐야 한다"고 전했다. 박 소장도 "수요가 풍부한 지역인지, 역세권역인지가 가장 중요하다"면서도 "혜택이나 분양이 실입주 법인이 아닐 경우 어려울 수도 있기 때문에 조건부터 꼼꼼히 살피는 게 필요하다"고 말했다.

 

파이낸셜뉴스   2013.02.25