서울 아파트 매매가 하락세 '전역으로 확산'

서울 아파트 매매시장 상승은 국지적, 하락은 동시다발적
리모델링 기준 완화 등 가격 상승을 이끌 정책효과 아직은 체감할 수준은 아냐

서울 아파트 매매가가 '거래 절벽' 현상이 두드러지며 3주 연속 하락세를 보였다.

특히 서울 아파트 매매가격 하락 양상이 국지적인 현상이 아닌 서울시 전체에 동시다발적으로 발생하고 있어 4.1대책 이후 재건축 단지를 중심으로 반짝 상승세가 끝나고 다시 침체기로 치닫는 모양새다.

2013년 들어 4월 19일~5월17일 서울 아파트 가격 상승기간에 강남 4구 지역인 강남, 강동, 서초, 송파(이하 강남 4구)가 상승을 주도한 것과는 달리 최근 3주간 하락세는 강남 4구 외의 지역에서도 동시다발적으로 가격 하락이 나타나고 있다.

 

부동산114에 따르면 4월 19일~5월17일 동안 서울에서 아파트 가격이 상승한 단지 중 강남 4구가 차지하는 비중이 주택형 58.8%, 세대수 67.0%, 상승액 84.2%의 비중을 차지한 것으로 조사됐다.

하지만 최근 3주간 서울 가격 하락아파트 중 강남 4구가 차지하는 비중은 주택형 35.4%, 세대수 38.6%, 하락액 66.0%의 비중을 차지하고 있는 것으로 조사됐다.

가격 상승기에는 지역이나 개별 단지들의 국지적인 호재가 반영되면서 가격 상승이 일부 지역에 국한되는 모습이었으나, 하락기에는 서울 전지역에서 하락현상이 나타나고 있다.

이러한 가격 움직임은 침체되어 있는 실물경제와 가계부채 문제, 수요자들의 위축된 수요심리가 개선되지 않아 강남 4구의 가격 상승이 서울 전체로 확산되지 못하며 상승 여력이 바닥난 것으로 보인다. 금주 매매시장은 취득세 감면 6월 종료 영향으로 매수 움직임이 둔화되면서 서울 ▼-0.07%, 신도시 ▼-0.01%, 수도권 ▼-0.01% 하락했다.

취득세 감면이 종료되는 6월 말까지 계약부터 잔금까지 치르기에는 시일이 촉박해 매수움직임은 조용한 상태이고, 저가매물이 소진된 후 다소 오른 매매가격에는 수요자들이 부담을 느껴 다시 하향 조정되고 있다.

리모델링 호재가 있는 신도시도 이미 가격에 선반영되어 있어 정부가 내놓은 '공동주택 리모델링 제도개선 방안'에도 가격 상승 움직임이 나타나고 있지 않다.

전세시장은 수요가 많이 줄어들었지만 나오는 매물이 없어 가격 상승세가 꺽이지 않는 모습이다. △서울(0.06%) △신도시(0.01%) △수도권(0.02%) 오르면서 전주보다 상승폭이 더 커졌다.

전세시장은 수요압박보다는 시장에 나오는 물건이 없는 점이 전세가격 상승에 영향을 주고 있다. 기존의 전세세입자들이 매수로 전환되거나 이사를 하기보다는 기존 전세계약을 연장하고 있어 전세매물이 귀한 상태다.

전세시장이 비수기에 들어서면서 수요가 크게 늘어나는 모습은 없지만 전세물건이 귀해 일부 지역에서는 신혼부부가 전세물건을 잡기 위해 미리 움직이고 있는 모습이 포착됐다.

 

서울 아파트 매매가격 하락 '서울시 전체로 확산', 신도시는 리모델링 호재에도 '시장 움직임 無'

서울은 ▼송파(-0.20%) ▼강남(-0.16%) ▼강동(-0.14%) ▼구로(-0.11%) ▼광진(-0.09%) ▼성동(-0.08%) ▼용산(-0.08%) ▼은평(-0.06%) ▼노원(-0.05%) ▼마포(-0.05%) ▼양천(-0.05%) 순으로 하락했다.

송파는 오금동 올림픽파크동부센트레빌이 매수움직임이 전혀 없어 2000만원 하락했고, 잠실동 주공5단지도 수요가 없어 올랐던 가격이 하향 조정되면서 2500만원 하락했다.

강남은 개포동 시영이 거래성사가 안되면서 59.20㎡가 3000만원, 33.06㎡이 2000만원 62.81㎡이 1500만원 하락했다. 개포 주공1단지는 매물이 계속 쌓이고 있지만 매수자들이 관심을 보이지 않아 250만원~2250만원 하락했다.

강동은 길동 신동아 3차가 재건축 사업이 빠른 속도를 내지 못하면서 1000만 원~1500만 원 하향 조정됐다. 고덕동 주공6단지는 가격이 오른 후 매수세가 끊기면서 급매처분을 원하는 매도자들이 내린 가격에 매물을 내놓고 있어 500만원 하락했다.

신도시는 ▼산본(-0.05%) ▼평촌(-0.04%)이 하락했으며, 분당, 일산, 중동은 보합세를 나타냈다.

산본은 산본동 우륵주공7단지가 저가 급매물거래가 가격에 반영되면서 500만원 하락했다. 평촌은 평촌동 향촌 현대 4차와 향촌현대 5차, 향촌 롯데가 거래부진으로 500만원 하향 조정된 모습이다.

그 외 일산은 리모델링에 대한 관심이 없어 정부의 '공동주택 리모델링 제도개선 방안'에 반응을 보이지 않고 있고, 분당은 이미 리모델링 관련 호재가 가격에 선반영되면서 움직임이 없었다.

수도권은 ▼남양주(-0.03%) ▼구리(-0.03%) ▼용인(-0.02%) ▼인천(-0.02%) ▼수원(-0.01%) ▼광주(-0.01%) 순으로 매매가격이 하락했다.

수도권도 취득세 감면 종료를 앞두고 매수세가 나타나지 않아 시장은 전반적으로 조용한 모습이다. 남양주는 평내동 평내마을신명스카이뷰와 평내마을평내1차대주파크빌단지가 750만 원 하락했고 평내마을평내2차 대주파크빌 단지는 250만원 내렸다.

구리는 인창동 원일가대라곡 114.39㎡와 163.76㎡, 동문굿모닝힐1차 109.43㎡규모가 500만원 하향 조정됐다. 용인은 죽전동 죽전동성1차와 죽전동성2차 단지가 1000만원 하락했고, 언남동 하마비동일하이빌2차단지도 500만원 내린 모습이다.

매물 없어 '가격 상승세 지속'

 

서울은 △금천(0.14%) △강서(0.12%) △송파(0.12%) △양천(0.12%) △서대문(0.11%) △영등포(0.11%) △강남(0.10%) △구로(0.10%) △동작(0.09%) 순으로 전셋값이 상승했다.

금천은 시흥동 벽산타운 1단지가 전세물건 부족으로 500만원 오른 가격에 시세가 형성되는 모습이다. 강서는 염창동 우성3차가 2000만원 상승한 가격에 시세를 형성하고 있고, 방화동 동성 106.46㎡가 1000만원 올랐다.

송파는 장지동 송파파인타운3단지와 송파파인타운5단지가 1000만원 상승했으며, 오금동 올림픽파크동부센트레빌이 500만원 오른 가격에 시세를 형성하고 있다.

양천은 목동 목동신시가지2단지와 대원칸타빌3단지가 1000만원 올랐으며, 신정동 신트리5단지현대도 500만원 상승했다.

서대문은 북가좌동 가재울뉴타운래미안e편한세상이 1500만원 오른 가격에 전세시세를 형성하고 있고, 홍제동 태영도 500만원~1000만원 상승한 모습이다.

신도시는 △중동(0.04%) △분당(0.01%), △평촌(0.01%)이 수요가 줄어들었지만 여전히 전세물건 부족으로 소폭 상승했다.

중동은 포도삼보영남이 250만원 오른 전세시세를 형성하고 있다. 분당은 정자동 미켈란쉐르빌이 1000만원 상승했고, 서현동 효자삼환이 500만원~1000만원 상승했다. 평촌은 비산동 은하수벽산과 호계동 무궁화효성이 500만원 상승했다.

수도권은 △광명(0.05%) △부천(0.05%) △안산(0.04%) △용인(0.04%) △인천(0.04%) △구리(0.02%) △성남(0.02%) △시흥(0.01%) △안양(0.01%) 등이 상승했다.

광명은 철산동 주공13단지가 250만원 올랐고, 부천은 역곡동 동부센트레빌(1,2단지)와 동부센트레빌 3단지가 250만원~500만원 상승했다.

안산은 건건동 건건e편한세상이 250만원 오른 가격에 전세시세를 형성하고 있고, 용인은 상현동 금호베스트빌1차1단지와 쌍용2차가 500만원 상승했다.

취득세 감면 종료로 '거래 부진' 매수심리를 자극할 호재 없는 게 문제

4주간의 짧은 가격 상승 이후에 3주 연속 서울 아파트 매매시장의 하락세가 이어졌다. 상승을 이끈 것은 강남 4구의 재건축 단지에 대한 개별 호재였다.

하지만 국지적인 가격 상승은 서울 전역으로 확산되지 못하고 개별 단지에 국한됐다. 전체 시장으로 가격 상승세가 확산되지 못하면서 가격이 올랐던 개별 단지들도 매수자들이 오른 가격에 부담을 느끼면서 오히려 하향 조정되는 모습이다.

정부의 4.1대책이 시장을 반전시킬 수 있는 카드로 기대됐지만 아직은 수요자들이 본격적인 매수 움직임을 보이지 않고 있다. 오히려 취득세 감면조치 종료시점이 다가오면서 매수세가 급격히 줄고 있다.

과거의 취득세 감면조치 이후 거래가 크게 줄어드는 시장상황과 별반 다르지 않다는 게 업계 시각이다. 또 실물경제 회복이 뒷받침되지 않는 상황에서 정부의 정책만으로 매매거래 부진을 해소하기란 벅차보인다.

전세시장은 비수기에 접어들면서 수요가 크게 줄어들었지만 여전히 전세공급 부족현상은 해소되지 않고 있어 가격 상승기조는 계속 이어질 것으로 예상된다. 하지만 수요가 크게 줄어들고 있어 극심한 전세난 발생보다는 완만한 가격 상승이 전망된다.

매일경제  2013.06.14