불꺼진 대형 오피스빌딩…"20%가 비었다"

공급과잉 여파… 여의도 공실률 20%대 "외환위기 때도 없던 수치"

그래픽=강기영

　

서울 대형 오피스빌딩이 과잉공급 후유증으로 '공실 대란'을 겪고 있다. 글로벌 금융위기 이후 주택경기 침체에 따른 반대급부로 상업용 빌딩의 선호도가 증가했고 최근 1~2년새 대형 오피스빌딩 준공이 한꺼번에 쏟아진 탓이다.

특히 여의도 대형 오피스빌딩 공실률은 지난해 입주를 시작한 IFC(국제금융센터)의 빈사무실 급증으로 20%를 웃돌고 있다. 전문가들은 적어도 내년 하반기까지 공실률 상승에 따른 임대수입 감소가 이어질 것으로 보고 오피스빌딩 투자시장의 고전은 당분간 지속될 것으로 분석했다.

9일 외국계 부동산투자회사인 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 여의도 프라임급(연면적 3만3000㎡이상) 오피스빌딩의 2분기(4~6월) 평균 공실률은 21.9%에 달했다.

지난해 평균 공실률이 9.2% 수준이었던 것에 견주면 폭발적인 상승세다. 여의도 대형 오피스빌딩 공실률은 이미 지난해 4분기(10~12월)와 올 1분기(1~3월) 각각 평균 22.6%, 21.4%로 치솟았다.

이는 IFC가 지난해 하반기부터 입주를 시작한 게 결정타였다. IFC 오피스는 3개 빌딩 총 연면적 26만4337㎡로 여의도 프라임급 빌딩의 19%를 차지한다. 현재 2개 오피스빌딩은 상당부분 임차인을 찾지 못한 채 공실로 남아있다.

이런 가운데 연말 완공 예정인 여의도 전경련회관(50층·16만8682㎡) 빌딩이 시장에 풀릴 예정이어서 공실 대란은 불가피하다.

한 부동산임대관리업체 관계자는 "전경련 회관 빌딩은 전경련단체와 LG CNS를 제외하고 주요 임차인을 아직 구하지 못한 상태"라며 "기존 증권회사와 은행 등 금융회사의 안정적인 임대 수요가 있지만 현재로선 여의도 내에서만 이를 해결하기는 어려워 높은 공실률이 당분간 지속될 것"이라고 내다봤다.

다른 관계자는 "외환위기 때에도 오피스빌딩 공실률이 20%를 넘지 않았었는데 최근의 수치는 기록적인 수준"이라고 전했다.

여의도뿐 아니라 종로·을지로·남대문 일대인 도심권역 대형 오피스빌딩 공실률도 2분기 평균 16.3%에 달한다. 실제 올 초 준공된 중구 순화동의 N타워(27층·5만1377㎡)는 수개월째 임차인을 한 군데도 구하지 못할 정도로 고전하고 있는 것으로 알려졌다.

동자동4구역(27층·3만6657㎡) 도렴24구역 빌딩(22층·3만8952㎡)과 청진구역제5지구(23층·4만991㎡) 등 주변에 대형 오피스빌딩 공급이 줄을 이으면서 임차인 구하기 경쟁은 더욱 치열해질 수밖에 없다.

이 때문에 보통 연간 2~3개월 무료 임대 조건을 내걸고 있으며 이를 감안하면 대형 오피스 빌딩의 '실질 임대료'는 금융위기 이후 20% 가량 하락했다는 분석이다.

한 외국계 임차대행업체 관계자는 "시내 프라임급 오피스빌딩 임대료는 2008년 3.3㎡당 11만원 수준에서 현재는 9만원대로 떨어졌다"며 "임차기업의 인지도나 임차면전, 임차기간에 따라 다르지만 대략 2~3개월 무료 임대와 이사비용을 지원하는 경우도 있어 실질 임대료 하락폭은 더 크다"고 귀띔했다.

오피스 빌딩 공급은 봇물 터지듯 이뤄지는데 경기 침체로 수요가 이를 따라가지 못하고 있는 게 근본 원인이다.

외국계 부동산관리회사인 존스랑라살 관계자는 "금융위기 이후 오피스시장이 상대적으로 호황을 보이자 대형 빌딩 건축이 한꺼번에 몰렸고 2년전부터 준공이 이뤄져 과잉공급 현상이 나타났다"며 "내년 하반기 대형 오피스빌딩 신축이 마무리 단계에 들어가고 기존 공실률을 채우는데 시간이 걸리는 점을 고려하면 2015년 상반기에나 안정화 단계에 들어갈 것"이라고 내다봤다.

하지만 대형 오피스빌딩 매매가는 아직 떨어지지 않고 있다. 저금리 기조 속에 부동산을 대체할 투자처가 마땅치 않다는 데 있다.

한 부동산투자회사 관계자는 "공실이 늘면서 임대수입 감소가 불가피하지만 이미 투자를 하기 위해 펀딩을 했기 때문에 자금집행을 할 수밖에 없는 상황"이라며 "다만 금리 하락에 따른 자금조달 비용 축소가 임대수입 감소를 상쇄하고 장기적으로 공실률이 줄어들 것이란 시각이 많아 매매시장의 위축으로 이어지지는 않을 것"이라고 말했다.

 

 

머니투데이   20130.07.09

 

 

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