빌딩매매 전문, 고신 프라퍼트리 대표…수익·안정성 만족 강남빌딩이 ‘복덩이’

 

지난 6월 기준, 코픽스는 전달보다 0.06%포인트 하락한 3.11%를 기록했다. 코픽스 도입 이래 최저 수준이다. 코픽스는 주로 ‘변동금리형 주택담보대출’의 지표금리로 쓰인다. 이처럼 저금리 시대가 지속되면서 도심 중소형 빌딩투자에 관심이 쏠리고 있다. 그러나 막상 빌딩을 매입하려면 많은 어려움이 따른다.

가장 먼저 매입 타이밍이 적절한지 걱정이다. 이와 함께 빌딩 가격과 향후 수익성에 대한 전문가 의견도 궁금하다.

 

“부동산 시장에 찬바람이 분 지 오래됐지요. ‘사두면 오른다’는 아파트 불패신화는 이제 옛말입니다. 하지만 ‘부동산은 곧 재테크 수단’이라는 인식은 아직 크게 바뀌지 않은 것 같습니다. 발 빠른 투자자들은 수익형 부동산 등 새로운 대상을 물색하고 있거든요. 그 중심에 ‘빌딩’이 있습니다.” 고신 프라퍼트리 대표의 말이다.

실제 서울지역에서 50억 원 안팎의 중소형 빌딩 거래건수는 지속적으로 늘어나고 있고, 보수적 관점에서 수익률을 떠져보더라도 시중은행 금리보다 더 높게 나온다는 것이 그의 설명이다. 그렇다면 빌딩을 구입하려면 과연 어느 지역이 유망할까. 또 가장 좋은 타이밍은 언제일까. 고신 대표는 서울 강남과 여의도를 가장 먼저 꼽았으며, “지금 당장 매물분석에 들어가야 한다”고 강조했다. 다음은 일문일답.

부동산시장 전반에 대한 시황이 궁금합니다.

큰 흐름에서 볼 때 수도권지역 주택시장 침체현상은 지속될 것 같군요. 이는 가계 소득수준에 비해 주택 가격이 지나치게 높기 때문입니다. 그와 함께 실질수요자가 줄어드는 인구구조 변화가 향후 주택시장에 상당한 영향을 미치겠지요. 당장 경제활동인구와 주택수요 연령대 감소가 걱정입니다. 결국 수도권 주택시장의 핵심인 중대형 아파트 매매가격이 제자리걸음을 하면서 부동산 시장의 극적인 반등현상이 나타나기는 어려울 것 같습니다.

부자들의 자산 포트폴리오 전략도 마찬가지인가요.

가격하락과 거래실종의 이중고를 겪고 있는 아파트나 토지시장과 달리 도심 빌딩 매매시장은 강세를 보이고 있어요. 이는 빌딩이 안전자산으로 자리매김하기 때문인데요. 실제 1997년 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기를 거치면서 빌딩의 가격 안정성에 대한 학습효과를 톡톡히 본 것이지요. 얼마 전까지만 하더라도 강남 아파트 한 채만 갖고 있으면 ‘부자’ 소리를 들었지요. 요즘에는 최소한 빌딩 한 동은 보유해야 대접받을 수 있어요. 빌딩 매매시장의 상승세는 향후 상당기간 지속될 것으로 보입니다.

지금이 빌딩 매입 타이밍이라고 합니다.

‘투자는 타이밍으로 시작해서 타이밍으로 끝난다’는 말이 있지요. 부동산시장도 마찬가지입니다. 많은 사람들이 부동산을 언제 사고 언제 팔아야 하는지를 고민합니다. 특히 우리나라 사람들은 부도나 파산 등 부득이한 경우를 제외하고는 결코 손해를 보면서 보유 부동산을 팔지 않아요. 매입 당시 가격보다 떨어지면 그 가격이 회복 될때까지 버티고 또 버티는 습성이 있습니다. 투자자들의 이런 성향은 부동산 가격이 상승하는 데 기초가 됩니다. 특히 하락기에도 폭락으로 이어지지 않을 것이라는 믿음이 있어요. 이를 ‘하방경직 현상’이라고 하는데요. 빌딩시장, 특히 강남지역은 하방경직 현상이 강하게 나타나는 대표적 곳입니다. 저희는 빌딩 평가금액과 매매가격이 10% 이상 차이가 날 경우 아예 계약체결을 포기합니다.

특별한 전략이 필요할 것 같습니다.

틈새보다 핵심지역에 승부를 걸어야 합니다. 부동산 투자에는 3대 법칙이 있어요. 즉 ‘수익성과 안전성, 환금성 순으로 물건을 고르라’ 입니다. 하지만 요즘 같은 불황기에는 수익성보다 안전성과 환금성에 초점을 맞춰야 합니다. 안전은 물론 망할 가능성 없고, 언제든지 되팔 수 있는 상품을 구입해야 한다는 것입니다. 특히 불황기에 일반 투자자들은 부동산 시장에서도 자꾸 ‘틈새시장(niche market)’으로 가려는 경향이 있어요. 하지만 수요기반이 취약한 틈새시장의 경우 설사 가격이 낮더라도 들어가지 않는 것이 좋습니다. 한마디로 핵심 지역에서 승부를 걸어야 한다는 것입니다. 3년간 가뭄이 들면 나무의 몸통은 살아도 곁가지는 죽는 법입니다. 부동산 교과서에도 ‘첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지’라는 대목이 실려 있잖아요. 부동산은 입지가 모든 것을 결정합니다.

구체적으로 어떤 지역이 유리할까요.

결론부터 말하자면 서울 강남지역이나 여의도 등 도심지역 빌딩을 잡아야 합니다. 공실률이 낮고, 가격 안정성이 우수한 곳으로 투자 방향을 결정해야 성공 확률을 높일 수 있어요. 저희들이 올 2/4분기 빌딩 임대시장 현황을 조사해 본 결과, 이들 지역의 수익률이 가장 높았습니다. 특히 강남 지역의 공실률은 8%대로 나타났어요. 반면 도심과 여의도는 각각 18%대, 15%대를 기록했는데, 이는 향후 시중자금이 강남지역으로 몰린다는 이야기입니다. 업계에서는 통상 서울 강남 빌딩을 부동산시장의 블루칩으로 꼽는 데 주저하지 않습니다. 특히 강남의 가장 큰 특징은 ‘꾸준한 거래’와 ‘가격의 보합 혹은 강보합세’로 압축할 수 있어요. 실제 이 지역에서 올해 새 주인으로 바뀐 빌딩 대부분은 자금 여력이 풍부한 기업과 개인 자산가들 소유입니다. 이들은 대부분 사옥용이나 투자용으로 사들인 것들인데요. 여기서 주의 깊게 볼 점은 부동산 불황이 아무리 심해도 강남 빌딩에 대한 선호도, 매매가 꾸준히 이어지고 있다는 점입니다. 그만큼 안정적이라는 의미입니다.

빌딩을 구입할 때 주의해야 할 점이 있다면…

가장 먼저 투자 대상지역과 물건을 찾는 데 전력질주 해야 한다는 점입니다. 입지여건은 아무리 강조해도 지나치지 않아요. 즉 역세권이나 관청, 대형건물 밀집 여부를 꼭 따져봐야 합니다. 아울러 랜드마크 빌딩 포진 여부 등은 기본적 입지분석 중 필수코스입니다. 이와 함께 업무용 부동산인 빌딩은 임차인들의 출퇴근이 편리한 지역이 1순위입니다. 다음은 빌딩의 물리적 분석인데요. 빌딩의 하자여부를 점검하는 것 또한 매우 중요한데요. 이 경우 전문가의 도움을 받아야겠지요. 물리적 분석을 제대로 하지 않을 경우 향후 보수비용이 많이 들어가 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 종종 발생합니다. 특히 준공한 지 10년이 지난 건물은 ‘현미경’으로 건물상태를 들여다보는 것이 좋습니다. 외관상태는 물론, 시설과 구조까지 정밀하게 체크하는 노력이 필요합니다. 이외에도 총 투자자금은 어느 정도 수준에서 결정할 것이며, 자금조달과 차입금 조건에 대해서도 꼼꼼히 검토한 후 결정해야 합니다.

고신 대표는…

 

대학에서 도시계획을 전공했으며, 2000년 건국대 부동산대학원을 졸업했다. 96년 성균관대 서울캠퍼스 장기발전계획 수립에 참여했다. 포스코건설 양재동빌딩 전속 임대계약과 760억 원 규모의 삼성동 화진빌딩, 300억 원 규모의 역삼동 맥켄리하이즈 빌딩 매각을 성사시키기도 했다. 현재 6000억 원 규모의 빌딩 매매를 의뢰 받은 상태다. 빌딩 등 부동산 중개 경력은 15년이다.

 

 

매일경제   2013.07.25