서울 상가세입자 평균 1년7개월 만에 쫓겨나

ㆍ‘최장 5년 보장’ 불구 과도한 임대료 인상으로
ㆍ5명 중 1명 임대차법 보호 못 받아 법개정 시급

서울시내 상가세입자 5명 중 1명은 보증금과 월세가 너무 비싸 상가건물임대차보호법의 보호조차 받지 못하는 것으로 파악됐다. 또 대부분의 상인들은 과도한 임대료 인상 등을 이유로 1.7년 만에 쫓겨나는 것으로 나타났다.

서울시는 서울시내 상가실태 조사 결과 상가세입자들의 권리가 제대로 보호받지 못하고 있어 관련 법 개정이 시급하다고 11일 밝혔다. 서울시는 한국감정원에 의뢰해 지난해 11월부터 올해 2월까지 시내 5052개 상가의 환산보증금·임대기간과 1010개 상가의 권리금 등을 조사했다.

현행 상가임대차보호법은 환산보증금이 4억원 이하일 경우 임대료 재계약 시 월세가 9%를 넘지 못하도록 하고 있다. 또 계약기간은 최장 5년을 보장하도록 되어 있다. 환산보증금은 월세에 100을 곱한 뒤 보증금 액수와 합한 금액을 기준으로 한다.

서울시 조사 결과 강남상권의 경우 환산보증금은 평균 5억4697만원으로 45.5%가량의 상가세입자는 법 적용 대상에서 제외되고 있는 것으로 나타났다. 또 보증금이 높은 강남상권 1층 상가는 68.3%, 도심 1층 상가는 37.6%가 보호대상에서 제외됐다.

서울시는 시내 전체 상가의 22.6%, 1층 상가의 35.9%가 환산보증금이 4억원 이상이어서 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 없다고 밝혔다.

서울시는 더 큰 문제는 상가임대차보호법은 계약기간을 5년까지 보장하도록 하고 있으나 실제로는 1.7년에 불과할 정도로 상가세입자의 권리를 보호받지 못하고 있다고 밝혔다.

 

권리를 보호받지 못하는 상가세입자들은 보증금 이외에 추가로 들어간 권리금·추가 인테리어비용·영업비 등을 제대로 회수하지 못한 채 쫓겨나게 된다. 배현숙 서울시 소상공인지원과장은 “상권이 활성화되고 경쟁이 치열한 상권일수록 임대인이 더 높은 임대료를 제시해 계약이 지속되지 못하는 실정”이라고 설명했다.

조사 결과 상가 권리금은 1㎡당 평균 115만8000원으로 나타났다. 상권별로는 강남, 도심, 신촌·마포 순이었다. 업종별로는 약국·병원이 점포당 평균 1억5800만원으로 가장 비쌌다. 이어 편의점 같은 종합소매업과 의류 등 도소매업이 1억1320만원, 숙박·음식점이 1억883만원, 부동산·임대업이 9667만원 등의 순이었다.

 

서울시는 조사 결과 상가임대차보호법이 현실을 반영하지 못하고 있다고 보고 지난 1월 법무부에 법률 개정을 건의했다. 환산보증금 기준을 폐지하고 모든 상가세입자가 보호를 받을 수 있도록 해야 한다는 것이다.

 

또 상가세입자가 초기 투자금을 회수할 수 있도록 최소 임대보장 기간을 현행 1년에서 2년으로 늘리고 계약갱신 기간도 현행 5년에서 7년으로 연장할 것도 요구했다.

 

 

 

경향신문  2014.03.11

 

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경제적, 사회적 약자인 영세상인의 보호를 목적으로 제정된 입법취지에 부합되도록 상가건물임대차보호법의 개정이 필요하다.

 

즉 법의 적용대상을 환산보증금(보증금 + 임대료 X 100)이하로 규정하여 서울시의 경우 금년 1월1일부터 4억원으로 인상되었으나 현실을 반영하여 환산보증금을 적어도 7억~10억정도로 대폭 인상하고 지난해인 2014년8월에 개정되어 모든 상가건물에 5년간의 계약갱신요구권을 주장할 수 있도록 신설규정을 두었으나 임대인의 임대료 인상에 대하여 구체적인 규정이 아닌 경제사정의 변동 등 추상적인 규정으로 당사자간 분쟁의 가능성과 실효성에 의문이 제기되고 있으므로 상가건물임대차보호법의 적용대상에서 임대료 인상시 상한 규정인 9%초과금지 규정을 적용하도록 하여야 할 것이다.

 

또한 임차인의 차임감액청구권도 상징적 규정에 불과하므로 구체적으로 경제상황이 매우 어렵거나 매출의 급감으로 어려운 임차인들에게 임대료 인하를 요구할 수 있는 실질적인 보호를 위한 제도적 장치를 마련해야 할 것이다.

 

 

[참고] 

상가건물임대차보호법의 해설

http://www.upaper.net/p970403/1013517