잠시 머물 보금자리, 강남 일대 고시원이 뜬다

 

 

교통요지 입지 취준생등 젊은층 수요많아
소방규제 강화로 새건물 못지어 공급 부족
시장포화 오피스텔과 달리 8%넘는 고수익

 

보증금 없이 월세만 내려는 학생·직장인 수요가 몰리면서 서울 강남지역 고시원 투자가 늘고 있다. 사진은 강남 일대 한 고시원. [이충우 기자]

 

직장인 정영상 씨(40·가명)는 서울 강남구 신사동 일대 6층짜리 건물의 한 층을 통째로 빌려 고시원 40여 실을 운영하고 있다. 젊은 직장인과 대학생 등에게 세를 주고 보증금 없이 매달 월세로 1000만여 원을 받는다. 정씨는 “저렴한 방을 찾는 수요가 워낙 많아서 공실이 거의 없다”며 “매달 운영비와 인건비가 별도로 들지만 연 수익률이 8~10% 수준이어서 웬만한 상가나 오피스텔보다 낫다”고 말했다.

초저금리 시대를 맞아 강남 지역에 위치한 고시원들이 새로운 투자처로 주목받고 있다. 지방 출신 대학생과 직장인 등 저렴한 방에 대한 수요가 끊이지 않고 있지만 공급은 제한적이기 때문이다. 상대적으로 주거 환경이 나은 오피스텔과 도시형 생활주택의 경우 공급과잉 우려가 나오고 있다. 하지만 주거 환경이 열악한 고시원은 소방법 등 규제가 강화되면서 오히려 시장 진입 장벽은 높아졌다. 고시원은 한 개 건물을 통째로 운영하기보다는 3, 4층 등 1개층을 통째로 빌린 다음 이를 리모델링해서 고시원으로 운영하는 경우가 많다. 보증금 7000만원에 권리금 1억원, 그리고 월세 500만원에 임차해서 이를 30개 이상 씩으로 쪼개 대학생 등 수요자에게 방 크기와 창문 유무에 따라 월 35만원에서 55만원에 임대를 주는 방식이다.

고시원 매매를 전문으로 하는 한 공인중개사는 “대학들이 겨울 방학에 들어가고 학원 근처로 학생들이 숙소를 옮기는 12월이 고시원 성수기”라며 “주인들이 수익성 좋은 고시원을 잘 내놓지 않기 때문에 찾는 수요는 많은 반면 매물은 거의 동 난 상태”라고 전했다. 그는 또한“영세 임대업에는 원룸형 도시형 생활주택·다가구주택·고시원 등 다양한 형태가 있지만 임대수익률만 본다면 강남 고시원의 경우는 연 30% 이상 수익을 올리는 경우도 있다”고 전했다.

전통적인 고시원 밀집 지역으로 여겨졌던 동작구 노량진의 공시촌과 관악구 대학동의 고시촌 및 마포·서대문구 대학가 일대는 공급 과잉으로 인해 고전을 면치 못하고 있다. 하지만 강남 지역은 대학생, 직장인, 그리고 성형외과를 찾는 지방 여성 등 단기 수요가 계속 쏠리면서 당분간 호황이 계속될 것이라는 게 관련 업계 전망이다.

서울시 통계에 따르면 강남구 고시원 숫자는 지난 2010년 295개에서 지난해엔 431개로 30%가량 늘어난 상황이다.

강남역 인근 한 공인중개소 관계자는 “역삼동의 경우 지방에 집을 두었거나 서울 내에서도 출근이 힘들어 고시원에 머무는 직장인이 많은가하면 강남역 인근은 학생들이 많다”고 말했다. 그는 또“요즘은 성형 열풍 때문에 방학 시즌 혹은 휴가 시즌을 맞아 외모를 가꾸려는 학생과 직장인을 비롯한 중국인들이 성형외과가 밀집한 압구정·신사동을 찾는다”며 “병원 직원들뿐만 아니라 충분한 회복기간을 두고 남들 눈에 띄지 않는 변신을 하려는 사람들이 고시원을 찾기도 한다”고 귀띔했다.

지난 2006년 8명이 사망한 서울 잠실동 고시원 화재참사 이후부터 소방법상 규제가 강화되었고 지난 2007년 6월 이후부터 소방법상 ‘고시원’도 다중이용시설로 분류돼 소방점검 대상에 포함되면서 고시원 진입장벽도 높아졌다. 소방점검은 물론 소화기와 유도등, 휴대용 비상전용등, 비상구 등을 설치하고 완비 증명을 받아야 하는 데다 복도폭 1.2m 이상 확보, 스프링클러 시설 설치 등이 의무화되자 고시원이 우후죽순으로 난립하는 데 제약이 따른 것이다. 건축법상의 규제도 많다.

지난 2010년 정부가 준주택으로 인정하는 등 고시원 관련 규제를 대폭 완화했지만 이듬해 6월 고시원을 2종 근린생활시설로 인정하는 바닥면적 기준을 당초 1000㎡에서 500㎡로 낮추면서 고시원 신설이 쉽지 않게 됐다. 최근에는 주택법 적용을 받지 않는 원룸, 고시원 같은 건축물에 대한 층간소음 규제 법안이 제출되기도 했다.

 

 

진입장벽 속에 수요가 증가하고 있지만 고시원 투자에 대해서는 주의해야 할 점도 있다. 고시원의 요건을 구비하지 않고 이름만 ‘고시텔’ ‘원룸텔’ 등으로 바꾼 경우 섣불리 거래했다가 손해를 볼 수 있을뿐더러 입지에 따라 공실률 또한 제각각 다르기 때문이다. 박합수 KB국민은행 부동산팀장은 “고시원은 저금리 시대에 꾸준한 수익률을 보여 매력적인 데다 정부가 저리로 대출하는 창업자금을 3000만원 정도까지 빌릴 수 있다”면서도 “주택이 아니기 때문에 대출이 쉽지 않아 주택담보대출보다 높은 연 6~7%대의 이자를 내야 한다는 점을 고려해야 한다”고 말했다.

 

 

 

매일경제  2014.11.15

 

 

 

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