남의 땅을 25년간 점유해 왔으면 내 땅이 될 수 있나?

1. 사례

A는 지금으로부터 25년전인 1983년 7월에 대지 67평인 단독주택을 매수하여 소유권이전등기를 마치고 현재까지 거주하여 오던중 노후한 주택을 헐고 다가구주택을 건축하기 위하여 토지측량을 한 결과 이웃에 위치한 B소유의 대지 약 7평정도를 침범하여 점유하고 있었음을 알게 되었다.

A은 25년동안 점유해 왔던 B소유의 7평 토지를 매수하려 하였으나 시가에 비해 매우 높은 금액을 요구하여 매수를 포기하고 부동산 전문가의 조언으로 점유취득시효를 주장하기에 이르렀는데 과연 A의 점유취득시효가 유효한가?



2. 사례의 검토

민법에서는 점유로 인한 취득시효로 점유취득시효와 등기부취득시효를 규정하고 있다.

즉, 점유취득시효는 "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다"(민법 제245조1항)고 규정하고, 등기부취득시효는 '부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다(민법 제245조2항)고 규정하고 있다.

(1) 점유취득시효

A가 착오로 25년간 점유해 왔던 B소유의 7평토지에 대하여 점유취득시효의 완성을 주장할 수 있는지가 첫번째 문제이다.

판례는 "지상건물과 함께 대지를 매수하여 인접토지와의 경계선을 정확하게 확인하지 않아 착오로 인접토지의 일부를 매수 취득한 대지에 속하는 것으로 믿고 현실적으로 인도받아 점유해 왔다면 특별한 사정이 없는 한 소유의 의사가 있는 자주점유라고 보아야 한다.
다만, 매매대상 건물부지의 면적이 등기부상의 면적을 상당히 초과하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약당사자들이 이러한 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당하여 그 초과 부분의 점유는 권원의 성질상 타주점유에 해당한다" (대판 1999.6.25  선고99다5866 판결)고 판시하고 있다.

즉, 판례는 착오로 취득한 인접토지의 일부가 매수한 토지에 비해 상대적으로 매우 적은 면적으로 이를 매수한  대지에 속하는 것으로 믿고 현실적으로 인도받아 점유해 왔다면 특별한 사정이 없는 한 자주점유로 보아 점유취득시효를 인정한 것으로 사료된다.

그러므로 상기 사례의 경우 67평을 매수하는 과정에서 7평의 토지는 매매대상 건물부지의 면적이 등기부상의 면적을 상당히 초과하는 경우로 보기 어렵고 점유자도 20년이상, 소유의사로, 평온, 공연하게 해당 부동산을 점유하여 왔으므로 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있다고 판단된다.

(2) 시효이익의 포기여부

A은 점유취득시효완성으로 소유권이전등기청구권을 행사하여 소유권을 취득할 수 있었음에도 이를 행사하지 않고 7평의 소유자인 B에게 매수를 제의한 것이 시효이익을 포기한 것은 아닌지가 두번째 문제이다.

판례는 "점유로 인한 부동산소유권의 취득기간이 경과된 후에 점유자가 소유자에게 해당 부동산의 매수를 제의한 일이 있었다는 사실만으로 점유자가 위 부동산이 소유자의 소유임을 승인하여 타주점유로 전환되었다거나 시효의 이익을 포기하였다고 보기는 어렵다"(대판 1992.9.1  선고92다카26543 판결)고 판시하였다.

즉, 일반적으로 이웃간의 소유권 분쟁을 원만하게 해결하기 위하여 점유취득시효가 완성된 후에 매수를 제의하였다고 반드시 시효이익을 포기한 것으로 단정할 수 없다는 것이다.



3. 결론

A은 20년이상 착오였지만 소유의사로 평온, 공연하게 점유해 온 B소유의 7평의 대지에 대하여 점유취득시효의 완성을 주장할 수 있다고 본다.

그러므로 판례와 같이 비록 점유취득시효가 완성된 후에 매수를 제의하였다고 반드시 시효이익을 포기한 것으로 단정할 수 없다고 보아 분필절차를 거쳐 점유취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있다고 본다.






[참고법령 및 판례]

민법 제245조1항, 제245조2항,
대판 1992.9.1  선고92다카26543 판결
대판 1999.6.25  선고99다5866 판결







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