매매목적물이 가압류된 이유로 매매계약을 해제할 수 있는가?

1. 사례

A는 서울시 강남구 역삼동 소재 B소유의 대지와 건물에 대한 매매계약을 체결한후 계약금과 중도금을 지급하고 2개월내에 잔금을 지급하기로 하였는데 잔급지급전에 위 부동산에 대한 등기부등본을 열람해 본 결과 계약시에는 없던 B의 채권자인 C은행이 토지와 건물에 대하여 가압류를 한 상태임을 발견하게 되었다.

이러한 경우에 A는 계약을 해제할 수 있는가?



2. 사례의 검토

(1) 계약의 해제여부

민법에서는 계약의 해제와 관련하여 "채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다"(민법 제546조)는 규정과 "당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다"(민법 제548조 제1항)고 규정하고 있다.

그런데 위 사례와 같은 매매목적물에 가압류 등이 되어 있는 경우에 계약의 이행불능사유가 되어 계약의 해제가 가능한지가 문제인데 판례에서는 "매수인이 매매목적물에 대하여 가압류집행이 되었다고 하여 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것은 아니므로 매매목적물이 가압류되었다는 사유만으로 매도인의 계약위반을 이유로 매매계약을 해제할 수는 없다"(대판 1998.6.12 선고 98다505 판결) 및 "매매의 목적이 된 부동산에 관하여 이미 제3자의 처분금지가처분등기나 소유권말소예고등기가 기입되었다 할지라도 가처분등기 및 예고등기로 인하여 소유권이전등기절차 이행이 불가능하게 되어 바로 계약이 이행불능으로 되는 것은 아니다"(대판 1999.7.9. 선고 98다13754 판결)고 판시하고 있다.

(2) 동시이행의 항변권

"쌍무계약의 당사자 일방은 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다"(민법 제536조 제1항)고 규정하고 있다.

판례에서도 "쌍무계약인 매매계약에서 매수인이 선이행의무로 하기로 약정하는 등 특별한 사정이 없는 한 매도인과 매수인 쌍방의 의무는 동시이행 관계에 놓이게 된다"(대판 1998.3.13. 선고97다54604,54611 판결) 고 판시하고 또한 "부동산 매매에 있어 매매잔대금 지급의무와 동시이행관계에 서는 것은 소유권이전등기절차 이행의무이다"(대판 1976.4.27 선고76다297.298 판결)라고 판시하고 있다.

(3) 이행지체 및 계약의 해제

민법은 "당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다"(민법 제544조)고 규정하고 있다.

판례도 "쌍무계약에서 쌍방의 채무가 동시이행관계에 있는 경우 일방의 채무의 이행기가 도래하더라도 상대방 채무의 이행제공이 있을 때까지는 그 채무를 이행하지 않아도 이행지체의 책임을 지지 않는 것이며 따라서 동시이행관계에 있는 쌍무계약상 자기채무의 이행을 제공하는 경우 그 채무를 이행함에 있어 상대방의 행위를 필요로 할 때에는 언제든지 현실로 이행을 할 수 있는 준비를 완료하고 그 뜻을 상대방에게 통지하여 그 수령을 최고하여야만 상대방으로 하여금 이행지체에 빠지게 할 수 있는 것이다"(대판 2001.7.10. 선고2001다3764 판결) 라고 판시하고 있다.



3. 결론

A는 B의 부동산인 대지와 건물에 대하여 은행의 가압류가 되어 있다는 사유만으로 매매계약의 이행불능이 된다고 볼 수 없어 매도인의 계약위반을 이유로 계약을 해제할 수는 없다.

즉, 매도인인 B는 매수인 A에게 하자없는 소유권이전의무가 있으므로 A의 매매대금의 잔금지급의무와 B의 매매목적물의 가압류말소 및 소유권이전등기의무는 동시이행관계에 있기 때문이다.

그러나 A가 잔금을 지급 할 수 있는 준비를 완료하고  상대방인 B에게 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하였음에도 가압류말소 및 소유권이전등기의무의  채무를 이행하지 아니하는 때에는 계약을 해제할 수 있음은 물론 손해배상청구도 가능하다고 본다.






[참고법령 및 판례]

민법 제536조 제1항, 제544조, 제546조, 제548조 제1항,
대판 1976.4.27 선고76다297.298 판결
대판 1998.3.13. 선고97다54604,54611 판결
대판 1998.6.12 선고 98다505 판결
대판 1999.7.9. 선고 98다13754 판결
대판 2001.7.10. 선고2001다3764 판결







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