상가건물 임차인의 계약갱신요구권이 인정되는가?

1. 사례

A는 서울시 서초구 서초동 소재 B소유의 상가건물 2층의 임대면적 35평을 유흥주점을 하기 위해 보증금 1억에 월 임대료 130만원, 계약기간 2년의 임대차 계약을 체결한후 약 5천만원 정도의 인테리어 비용을 투입하여 유흥주점을 운영해 왔다.

그런데 임대차 기간이 만료되기 2개월전에 임대인 B는 임대료를 50만원이 인상된 180만원으로 할테니 임대료를 인상해 주던지 상가를 비워 줄 것을 요구 하였다.

이런경우 임차인 A는 어떻게 대처해야 할까 ?



2. 사례의 검토
 
사회.경제적 약자인 상가임차인의 권익보호를 위하여 제정된 상가건물임대차보호법(이하 법)은 보호받을 수 있는 상가임차인의 조건과 범위, 기간 등을 규정하고 있다.

(1)임차보증금액의 범위

상가임차법은 모든 상가임차인에 적용되는 것이 아니고 적용되는 임차보증금액의 범위를 규정하고 있는데 상가건물임대차보호법시행령(이하 법시행령)의 규정을 보면 서울특별시에서는 보증금액이 2억6천만원이하, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역에서는 보증금액 2억1천만원이하, 광역시(군지역과 인천광역시 제외)는 보증금액 1억6천만원이하, 그밖의 지역에서는 보증금액이 1억5천만원이하로 규정하고 있다(법시행령 제2조 제1항) 

단, 보증금외에 월임대료가 있는 경우에는 이를 합산하여야 하는데 이는 임대료를 보증금으로 전환할 때는 연12%(월1%)의 전환율이 적용되어 임대료의 보증금 환산비율은 100이 된다.
즉, 임대료에 100을 곱하고 보증금을 더하면 합산한 금액이 정해진다.

그러므로 상기사례의 A의 임차보증금은 환산한 임차보증금액이 2억3천만원(보증금 1억원 + 임대료 130만원 x 100)으로 서울특별시의  임차보증금 범위이므로 법의 적용대상에 해당된다

(2)상가임차인의 대항력 구비요건

상가임차법은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 '건물의 인도'와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 '사업자등록을 신청'한 때에는 '그 다음 날'부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다" (법 제3조 제1항)고 규정하고 있다.

즉, 상가임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 임대인을 비롯하여 그 이후의 제3자에 대하여 임대차기간동안은 상가건물에서 영업을 계속할 수 있는 대항력이 있는 것이다.

(3)상가임차인의 계약갱신요구권

상가임차법은 임대인에 대하여 "임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다(법 제10조 제1항)고 규정하고,  임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유로 8가지를 예시하고 있다. 즉
1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(법 제10조 제1항 각호)

또한 "임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다"(법 제10조 제2항)

 "갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위안에서 증감할 수 있다"(법 제10조 제3항)고 규정하고  법 제11조 제1항의 규정에 의한 법시행령에서는 "차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다"(법시행령 제4조) 고 규정하고 있다.

즉, 감액의 경우에는 그 비율의 한도를 규정하고 있지 않으나 증액의 경우에는 청구당시의 임대료 또는 보증금의 9%를 초과하여 증액할 수 없으며, 특히 임대차계약당시에 임대인의 증액요구시에 임차인은 이의를 제기하지 않는다는 등의 임차인에게 불리한 약정도 무효(법 제15조)라고 하는 편면적 강행규정을 두고 있다.



3. 결론

임차인 A에게는 특별히 임대인 B가 계약갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유가 없는 것으로 사료되어 A는 5년의 범위내에서는 계약갱신을 요구할 수 있고, 재갱신요구시 재계약이 된 것으로 볼 수 있겠다.

다만, 임대차 조건은 전계약과 동일한 조건에 의한 계약으로 볼 수 있을 것이나 임대인이 임대료의 대폭인상을 요구하므로  법시행령의 범위내인 9%의 한도로 증액을  해 주고 영업을 계속할 수 있다고 판단된다.



4. 보론

5년을 초과하지 않는 범위내의 임차인의 계약갱신요구권은 사회.경제적 약자인 상가임차인을 일정기간의 범위 내에서 보장하여 줌으로써 상가 임차후 인테리어 비용 등 영업시설에 투자한 많은 비용 등을 회수하고 임차인의 경제생활의 안정을 도모해 주는 등 임대인의 횡포로 부터 임차인을 보호하는 가장 실질적인 보호장치라 할 수 있다.

그러나 법이 적용되는 임차보증금액의 범위는 사회.경제적 약자인 많은 상가임차인의 실질적인 권익보호를 위하여 경제사정이나 기타 지역여건등을 감안하여 보다 현실에 맞도록 수시로 개정할 필요가 절실하다고 본다.





[註]
법 -> 상가건물임대차보호법
법시행령 -> 상가건물임대차보호법시행령





[참고법령 및 판례]
상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제10조 제1항, 제10조 제2항, 제10조 제3항, 제15조
상가건물임대차보호법시행령 제2조 제1항, 제4조






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