묵시적으로 갱신된 임대차계약의 존속기간은 언제까지인가?

1. 사례

 

A는 직장관계상 지방으로 이사를 하고 살고 있던  서울 강남의 아파트를 2년계약으로 B에게 전세(채권적 전세인 임대차)를 놓았다.

그런데 B의 전세계약기간은 지난 5개월전에 이미 만료되었으나 임대인이나 임차인 모두 별다른 이의가 없어 자동적으로 묵시적 갱신이  이루어진 상태이다.

그러나 A는 갑자기 서울 본사로 발령을 받아 3개월후에 자신의 아파트로 다시 들어 오려고 B에게 아파트 전세계약의 종료를 통보했으나 B는 계약기간이 만료되지 않았다며 이를 거부하였다.

묵시적으로 갱신된 전세계약의 존속기간은 언제까지인가?



2. 사례의 검토

(1) 임대차의 존속기간

주택임대차보호법(이하 임차법)은 "기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.  다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"(임차법 제4조 제1항)고 규정하고 있다.

(2) 묵시적 갱신

임차법은 세입자에게 절대적으로 유리한 편면적 강행규정(임차법 제10조)이라고 볼 수 있는데  계약의 갱신과 관련하여 " 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다"(임차법 제6조 제1항)고 규정하고 있다.

이러한 묵시적 갱신의 경우 "임대차의 존속기간은 정하지 아니한 것으로 본다"(임차법 제6조 제2항)는 규정과 "임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다"(임차법 제6조의2)고 하여 묵시적 갱신으로 임대차가 존속하는 동안 임차인만의 계약해지를 규정하고 있다.

판례도 "임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 그 임대차기간은 같은 법 제6조 제2항, 제4조 제1항에 따라 2년으로 된다"(대판 2002.9.24. 선고2002다41633 판결)고 판시하고 있다.



3. 결론

묵시적 갱신에 의한 임대차의 존속기간은 임대차의 존속기간을 정하지 않은 경우로 보며, 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 2년으로 본다는 규정에 따라  2년간이라고 할 것이다.

그리고  임대차가 존속하는 동안 임차인만의 계약해지를 규정하고 있으므로 임차인은 언제든지 계약의 해지를 통지할 수 있으나 임대인은 임차인에게 불리한 존속기간내에 해지를 통지할 수 없다고 판단된다.





[註]

임차법 -> 주택임대차보호법




[참고법령 및 판례]

주택임대차보호법 제4조 제1항, 제6조 제1항, 제6조 제2항, 제6조의2, 제10조
대판 2002.9.24. 선고2002다41633 판결







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