과장된 상가분양광고를 사기(詐欺)라며 취소할 수 있는가?

1. 사례

A는 경제신문에 난 B회사의 지하철 역세권 주상복합아파트의 상가분양광고를 보고 지하1층 20평 상가를 분양받았다.

신문의 분양광고에서는 월 300만원이상의 수익을 보장할 뿐만 아니라 주변의 상권이 발달되지 않은 독점상권이며 복합 레져스포츠시설을 유치하여 유동인구를 확보하는 등 미래투자가치도 매우 유망하다고 광고 하였다.

그러나 분양계약서에 이런 내용들은 기재하지 않았으며 주상복합아파트가 준공되었지만 약속한 복합레져스포츠 시설도 헬스와 실내골프연습장만 입주해 있고 분양받은 상가의 영업도 신통치않아 월 수익도 보잘것 없었다.

A는 B회사의 분양광고가 허위, 과장광고로서 사기였다며 계약을 취소하고자 하는데 가능할까?



2. 사례의 검토

민법은 "사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다" (민법 제110조 제1항)고 규정하고 있는데 위 사례는 상가를 분양함에 있어 수익성 보장 및 투자가치에 대한 허위, 과장광고의 여부와 이에따른 사기여부를 검토해 볼 필요가 있을 것이다.

(1) 허위, 과장광고 여부

판례는 "상가를 분양하면서 그 곳에 첨단 오락타운을 조성·운영하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 분양계약자들에게 일정액 이상의 수익을 보장한다는 광고를 하고, 분양계약 체결시 이러한 광고내용을 계약상대방에게 설명하였더라도, 체결된 분양계약서에는 이러한 내용이 기재되지 않은 점과, 그 후의 위 상가 임대운영경위 등에 비추어 볼 때, 위와 같은 광고 및 분양계약 체결시의 설명은 청약의 유인에 불과할 뿐 상가 분양계약의 내용으로 되었다고 볼 수 없다"(대판 2001.5.29 선고99다55601 판결)고 판시하고 있다.

또한 "대규모 아파트 등을 분양하는 자가 분양광고나 분양안내책자, 모델하우스 설치 등을 통하여 아파트의 입지조건이나 주변 자연환경, 교통환경, 시설 등에 관하여 다소 과장되게 광고를 하였다고 하더라도 그러한 광고내용이 분양계약서에 포함되어 있지 않은 경우에는 그것이 상거래 관행이나 신의칙에 비추어 그 상당성을 인정할 수 있는 한도 내에서는 ‘청약의 유인’에 불과할 뿐 분양계약의 내용이 되었다고 볼 수 없다"(서울고법 2007.1.10. 선고2006나45598) 고 판시하고 있다.

(2) 사기죄의 성립여부

아파트분양관련 판례에서 "과장광고의 기망성과 관련하여서는, 상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장이나 허위 또는 지나친 주관적인 예측이 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이다"( 대판 2001.4.10. 선고2000다27510 판결)고 판시하고 있다.

또한 사기죄의 요건으로서의 "기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 및 소극적 행위로서 사람으로 하여금 착오를 일으키게 하는 것을 말하며 사기죄의 본질은 기망에 의한 재물이나 재산상 이익의 취득에 있고, 상대방에게 현실적으로 재산상 손해가 발생함을 그 요건으로 하지 아니하는바, 일반적으로 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장, 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다"(대판 1997. 9. 9. 선고97도1561 판결)



3. 결론

분양계약서에 기재하지 않은 점과 분양선전광고에 다소의 허위, 과장이 있었다는 이유로 분양계약을 취소할 수는 없을 것으로 사료되며 따라서 사기성도 결여된다고 하겠다.


즉, 판례는 상가나 아파트 등의 분양광고와 관련된 허위, 과장광고를 판단함에 있어 '청약의 유인’에 불과하다는 소극적 입장을 취하고 있다고 판단된다.



4. 보론

신문이나 각종 언론매체의 상가나 아파트 분양광고 등은 물론, 특히 토지분양광고와 관련하여 세심한 주의가 요구된다.

미확인 정보에 현혹되지 말아야 할 것은 물론, 현장답사는 필수이며 전문가와의 상담 및 해당 자치단체에 반드시 확인을 해야 할 것이다.

절대 노력없이 대박이란 허황된 꿈은 뼈아픈 좌절로 돌아 올 수 있기 때문이다.

[참고법령 및 판례]

민법 제110조 제1항,
대판 1997. 9. 9. 선고97도1561 판결
대판 2001.4.10. 선고2000다27510 판결
대판 2001.5.29 선고99다55601 판결
서울고법 2007.1.10. 선고2006나45598






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