중도금이 지급된 이중매매계약의 효력은?

1. 사례

A는 B소유의 서울시 서초구 서초동 소재  K건물을  매수하기로 계약서를 작성한후 계약금 및 중도금까지 지급하였다.

그런데 잔금지급일을 몇일 앞두고 B는 C가 더 비싼 가격을 제시하여 C와 계약을 하고 이전등기까지 마쳤다면서 A에게 계약금과 중도금을 돌려주겠다고 통보하였다.

이 경우에 A의 대처 방안은 무엇인가?

2. 사례의 검토

민법은 중도금을 지급한 경우에는 이행을 착수한 경우로 보아 계약을 해제할 수 없다고 규정하고 있다.

그런데 상기사례의 경우 B가 A 및 C와 이중으로 매매계약 후 소유권의 등기명의가 C에게 이전 된 경우로 C가 B의 이중매매계약에 적극 가담여부에 따라 검토해 볼 필요가 있을 것이다.

(1) A와 B간의 매매계약의 해제여부

민법에서는 " 매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다 "(민법 제565조 제1항)고 하여 계약금만 주고 받은 상태에서는 매수자는 계약금을 포기하고 매도자는 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수가 있다고 규정하고 있다.

그러나 당사자 일방이 이행에 착수한 때에는 일방적으로 계약을 해제할 수 없는데 판례는 "이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니라 할 것이고, 부동산 매매계약의 계약금 및 중도금의 지급을 위하여 어음을 교부하였다면  부동산 매매계약의 이행에 착수하였다"(대판 2002.11.26. 선고2002다46492 판결)는 판례와  "매매계약 당시 매수인이 중도금 일부의 지급에 갈음하여 매수인의  대여원리금채권을 매도인에게 양도하기로 약정함으로써 위 계약 성립과 함께 위 채권은 양도되었고 매수인은 위 매매계약과 함께 그 채무의 일부 이행에 착수한 것이어서 계약금의 배액상환을 원인으로 한 매도인의 해제 의사표시는 매수인이 이미 이행에 착수한 이후에 이루어진 것으로서 그 효력이 없다" (대판 2006.11.24. 선고2005다39594 판결)고 판시하고 있다.

그러므로 A와 B간의 매매계약은 중도금까지 지급된 경우이므로 이미 이행에 착수한 때에 해당되어 당사자 일방이 일방적으로 계약을 해제할 수 없다.

 

(2) B과 C간의 이중매매의 효력

B는 A와의 매매계약후 중도금까지 받은 상태에서 C와 이중으로 매매계약을 한 경우로 민법에서는 "선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다"(민법 제103조)는 규정이 있는데 만일 C가 B의 이중매매인 "매도인의 배임행위에 적극 가담하여 제2매매계약이 반사회적 법률행위에 해당하는 경우에는 제2매매계약은 절대적으로 무효"( 대판 1996. 10. 25. 선고 96다29151 판결)라고 판시하고 있으나, 이중매매에 적극가담하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 B와 C간의 매매계약은 유효하다고 할 수 있다.

(3) 계약해제의 효과

민법에서는 "채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다" (민법 제546조)는 이행불능에 따른 계약의 해제규정을 두고 있다.

또한 계약해제의 효과로 민법은 "당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다"(민법 제548조 제1항)고 하여 계약의 해제시 원상회복의 의무를 규정하고 "원상회복에 의하여  반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다"(민법 제548조 제2항)고 규정하였다.

그리고 "계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다"(민법 제551조)는 규정이 있다.



3. 결론

 B와 C의 이중매매계약후 C에게 소유권이전등기가 넘어간 경우에 C가 B의 이중매매계약에 적극 가담한 경우에는 매매계약이 무효가 될 것이다.

그러나 적극 가담한 경우가 아닌 때에는 C의 K건물에 대한 소유권 취득은 유효하므로 A는 B와의 계약에 있어서 B의 책임있는 사유로 이행불능이 된 경우에 해당되어 매매계약을 해제할 수 있고, A와 B간의 매매계약이 해제 된 경우에는 서로 원상회복의 의무를 지게 되어 있으므로 B는 A에게 계약금과 중도금 및 이를 받은 날로부터의 이자를 가산하여 반환하여야 함은 물론 A가 계약의 해제로 입은 손해배상의 청구시 이에대한 책임 뿐만 아니라 형사상 배임죄의 죄책도 면치 못하리라 판단된다.

[참고법령 및 판례]
민법 제103조, 제546조, 제548조 제1항, 제548조 제2항, 제551조, 제565조 제1항,
대판 1996. 10. 25. 선고 96다29151 판결
대판 2002.11.26. 선고2002다46492 판결
대판 2006.11.24. 선고2005다39594 판결







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