1~2인 가구에 딱 맞는 도시형 생활주택

이르면 내달 첫선…청약통장 없어도 청약 가능 나홀로 거주자 많은 지하철 2호선 역세권 주목

단지형 다세대 주택 조감도 관심을 모으고 있는 도시형 생활주택 시행 방안이 최종 확정되면서 관련 업체 움직임도 빨라지고 있다. 롯데건설은 `롯데캐슬 미니`라는 도시형 생활주택 브랜드를 선보였고 소형주택 전문업체인 수목건축도 `마이바움`이라는 소형 주택 전문 브랜드를 내놓았다. 도시형 생활주택이란 1~2명이 생활할 수 있도록 만들어진 주택이다. 20가구 이상 150가구 미만 국민주택 규모에 해당하는 단지형 다세대주택, 원룸형, 기숙사형 등 유형으로 구분된다. 도시형 생활주택은 소형 부동산시장에 새로운 바람을 일으킬 것으로 전망된다. 특히 소형 주택 수요가 꾸준하다는 점을 고려하면 도시형 생활주택을 통한 임대수익을 노려볼 만하다. 실수요자들도 도시형 생활주택이 어디에 들어서는지 관심을 가질 필요가 있다. 도시형 생활주택은 청약통장이 없어도 청약할 수 있고 재당첨 제한 규정도 적용받지 않기 때문이다. ◆ 도시형 생활주택 5월 이후 첫선 = 도시형 생활주택 기준을 규정한 주택법 시행령과 주택건설기준 등에 관한 규정 개정안이 지난 14일 국무회의를 통과했다. 개정안은 앞으로 지자체 조례제정을 거쳐 5월 4일부터 시행에 들어간다. 도시형 생활주택 유형인 단지형 다세대주택, 원룸형, 기숙사형은 다음과 같이 분류된다. 단지형 다세대는 가구당 주거전용면적 85㎡ 이하 다세대주택이다. 원룸형은 가구별 주거전용면적이 12㎡ 이상 30㎡ 이하로, 가구별 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치한다. 기숙사형은 가구별 주거전용면적이 7㎡ 이상 20㎡ 이하로, 취사장ㆍ세탁실ㆍ휴게실은 공동으로 사용한다. 도시형 생활주택은 입법예고 과정을 거치면서 당초 안이 변경됐다. 같은 단지 내에 일반 아파트와 도시형 생활주택을 혼합해 건축할 수 없도록 추진했으나 최종적으로는 허용하는 것으로 결정했다. 이에 따라 원룸형과 기숙사형을 일반 아파트와 같은 단지에 지을 수 있게 된다. 그러나 도시형 생활주택과 일반 아파트를 같은 동(棟)에 짓는 것은 불가능하다. 다만 특성이 유사한 원룸형과 기숙사형을 같은 동에 짓는 것은 가능하다. 아울러 개정안은 도시형 생활주택 공급이 활성화할 수 있도록 상업지역 또는 준주거지역에서 주상복합 형태 원룸형ㆍ기숙사형 주택을 건설할 수 있도록 했다. 단지형 다세대주택은 주상복합으로 지을 수 없다. 도시형 생활주택은 일반주택과 달리 소음기준과 배치기준 등을 적용받지 않도록 했고, 분양가 상한제와 청약통장을 이용한 입주자 선정 등도 배제된다. 주차장 기준도 원룸형(가구당 0.2~0.5대)과 기숙사형(가구당 0.1~0.3대)은 완화해 적용한다.

◆ 2호선 지하철역 주변 주목 = 도시형 생활주택 본격 등장을 앞두고 2호선 지하철역 주변이 주목받고 있다. 2호선 지하철역 주변에 대학촌(신촌 이대 홍대), 업무시설(강남 역삼 을지로) 등이 밀집해 있어 1인 가구 수요가 높기 때문이다. 수익형 부동산 컨설팅 업체 베스트하우스 고종옥 대표는 "1인 가구가 가장 선호하는 지역은 2호선 역세권"이라며 "2호선을 중심으로 도시형 생활주택이 들어설 가능성이 높다"고 말했다. 통계청에 따르면 지역별 1인 가구 거주 현황은 관악구가 6만6000가구로 가장 높게 나타났다. 지방 학생 비중이 높은 서울대 때문으로 분석된다. 또 관악구는 신림 봉천 서울대입구 낙성대 등 2호선 지하철역을 네 개나 끼고 있어 교통이 매우 편리하다. 두 번째로는 강남구 지역으로 5만가구가 분포되어 있는 것으로 나타났다. 강남 역삼 선릉 삼성 종합운동장 등을 끼고 있고, 대표적 업무지구인 테헤란로에서 근무하는 1인 가구 영향 때문으로 분석된다. 아울러 시정개발연구원 자료에 따르면 525개동 중 을지로 역삼1동 봉천4동 등 2호선 전철역 주변 11개동은 1인 가구가 전체 가구 중 절반을 차지하는 것으로 나타났다. 자기계발에 비중을 두는 사람은 강남역 인근에 많이 거주하고, 문화생활이나 커뮤니티에 비중을 두는 사람은 홍대 신촌 이대 근처를 선호하는 것으로 나타났다. 고 대표는 "도시형 생활주택에 대한 기대감으로 시내 역세권 인근 땅값이 크게 오른 상태"라며 "단독주택 기준으로 볼 때 강남 지역은 3.3㎡당 2700만원, 강북 지역은 3.3㎡당 2500만원 이상이라면 수익률이 떨어질 수 있다"고 말했다.   ===================================================================   도시형 생활주택, 기존 다세대보다 임대수익 높을듯 도시형 생활주택이 기존 다세대주택에 비해 임대수익률이 높을 것으로 전망됐다. 소형주택 전문업체인 수목건축 분석에 따르면 현행법을 적용한 다세대주택보다 원룸형 주택은 50~100%, 기숙사형 주택은 60~140%가량 임대 수익이 증가할 것으로 나타났다. 원룸형 주택 건립이 추진되고 있는 서울 마포구 서교동 232㎡에 기존 법을 적용해 다세대주택을 지으면 8가구밖에 지을 수 없지만 원룸형 주택은 24가구, 기숙사형 주택은 40가구까지 지을 수 있다. 이에 따라 임대수익률도 다세대주택일 때는 연 4.9%가량을 기대할 수 있지만 원룸형 10.08%, 기숙사형 11.71% 등으로 2배 이상 높은 임대 수익을 올릴 수 있다. 서용식 수목건축 대표는 "도시형 생활주택은 비교적 높은 수익률을 보일 것으로 예상되는 만큼 공급에는 문제가 없을 것으로 보이지만 기숙사형과 원룸형 과다 공급에 따른 향후 주차 문제를 어떻게 해결하느냐가 중요한 열쇠가 될 수 있다"고 말했다. ◆완화했다지만…주차 규제 걸림돌 신축보다 기존 건물 개조 고려해볼만 = 정부가 추진하는 도시형 생활주택 활성화 정책은 1ㆍ2인 가구 증가를 감안할 때 적합한 것으로 평가되지만 세부적으로 보완할 점이 있다. 우선 주택을 새로 건립하는 것보다 기존 건축물을 재활용하는 방안을 모색해야 한다고 전문가들은 지적한다. 도시형 생활주택으로 신축하려면 시간이 오래 걸리고 수익성도 높지 않아 단기간에 많은 물량을 공급하기 쉽지 않다. 특히 도시형 생활주택 입지로 뛰어난 역세권은 땅값이 비싸 높은 수익률을 기대하기 힘들다. 수익이 낮아지면 건설사들이 도시형 생활주택 사업에 참여하지 않을 것이고 결국 정부가 기대한 만큼 공급이 되지 않기 십상이다. 기존 상업건축물을 용도변경을 통해 도시형 생활주택으로 바꿀 수 있는 여건을 조성하면 이 문제를 해결할 수 있을 것으로 업계는 보고 있다. 주차장 문제도 일부 유형의 생활주택 공급을 늘리는 데 걸림돌로 작용한다. 현재 기숙사형은 가구당 0.1~0.3대, 원룸형은 0.2~0.5대로 돼 있다. 주차장 규제를 많이 완화한 것처럼 보이지만 이것 때문에 주택을 건립하지 못하는 일이 생길 수도 있다. 현실적으로 기숙사형 주택은 주차시설이 필요 없을ㄴ 수도 있다. 시정개발연구원에 따르면 기숙사형 주택 이용 대상자인 1인 가구 중 51%가 대중교통을 이용하는 것으로 나타났다. 절반 이상이 주차장을 필요로 하지 않는 것이다. 고종옥 베스트하우스 대표는 "기숙사형 주택의 주차장 설치비용은 결과적으로 사용자인 1인 가구의 월세 부담으로 전가될 수밖에 없다"며 "도시형 생활주택 중 1인 가구들이 가장 많이 거주하게 될 기숙사형 주택에서 주차장을 없애는 것은 민간부문 공급 활성화와 실수요자들을 위해 검토해야 한다"고 강조했다. 기숙사형 주택의 전용면적 크기를 최소화하거나 정형화해야 할 필요성도 제기된다. 한 사람이 거주하는 공간을 굳이 넓게 할 필요가 없다는 얘기다. 기숙사형 생활주택을 작은 공간으로 조성하면 공급을 더 늘릴 수 있고 수요자 처지에서도 월세를 절감할 수 있다. 고 대표는 서울에서 1인 가구를 기준으로 할 때 월세는 6.6㎡당 45만원이 적합하다고 주장한다. 그렇기 때문에 기숙사형 주택은 전용면적 6.6㎡로 정형화하자는 것이다. 하지만 안전과 주거 복지를 위해 최소한의 조건을 충족해야 한다는 목소리도 있다. 부동산업계 관계자는 "도시형 생활주택이 처음 도입되는 만큼 시행착오를 거쳐 바람직한 방향으로 나가야 할 것"이라며 "정부는 여론을 수렴해 사업자와 실수요자 처지를 고려해 관련법을 개정하는 등 보완해야 한다"고 전했다. 매일경제  2009.04.24       [상담 문의] VIP공인중개사사무소 (http://www.vipcafe.co.kr) 018-239-3153 / 02-588-1288