바닥 이후 부동산시장 어떻게 될까?

완만한 U자형 상승 우세

◆부동산시장 바닥 쳤나◆ ‘바닥이 보인다’ ‘아직 멀었다’. 요즘 부동산시장을 두고 ‘바닥론’ 논쟁이 한창이다. 경기회복 기대감이 솔솔 피어오르면서 경기에 민감한 부동산도 이제 바닥에 근접했다는 주장이다. 실제로 집값 상승의 진원지인 강남과 일부 수도권 지역 부동산 가격은 서서히 오르는 분위기다. 하지만 여전히 미분양 물량이 적체돼 있고 수도권 외곽, 지방은 희망조차 보이지 않는 분위기다. 전문가들 사이에서도 분석이 엇갈린다. 경기 침체 골이 깊은 만큼 V자 회복은 어렵겠지만 바닥에 도달했다는 주장과 침체 가 더 지속될 것이란 의견이 맞선다. 과연 바닥일까, 아니면 침체가 더 진행될까. 부동산 전문가 5인에게 해답을 구했다. U자형 거래량 등 부동산지표 개선 중 전문가 5명 중 4명은 현재 부동산시장을 ‘바닥’으로 봤다. 그러나 바닥도 바닥 나름이었다. 바닥을 주장한 4명 중 3명은 부동산 가격 상승에 비관적이었다. 상승하더라도 완만한 U자형 가격 상승을 예상했다. 올해 본격적인 가격 상승은 어려울 것으로 본다. 전문가들은 속 시원한 전망보다 경기지표에 더 촉각을 곤두세우는 분위기다. 시장이 혼란스러운 데다 국내 부동산시장이 실물경기 흐름을 빠르게 쫓아가고 있기 때문이다. 박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 “97년 IMF 외환위기 이후 부동산시장이 실물경기와 동행성이 뚜렷해지고 있으며 현재 이 둘 사이의 상관계수는 약 0.8 수준”이라고 진단했다. 상관계수는 -1에 가까울수록 두 지표가 반대로 움직이고 1에 가까울수록 같은 방향으로 움직인다는 뜻이다. 98년 외환위기 이전 상관계수는 0.5 정도였다. 0.8 정도면 부동산이 경기변동 사이클과 거의 동일하게 움직인다고 볼 수 있다. 상당수 전문가들이 바닥을 주장한 이유도 여기에 있다. 국내 경기지표가 빠르게 개선되고 있기 때문이다. 우선 부동산 거래량이 눈에 띄게 증가했다. 김재언 삼성증권 연구위원은 “2~3월 부동산 거래량은 주택, 상업용 부동산, 토지 모두 꾸준히 증가하는 추세다. 토지의 경우 가격이 지난해 10월 10년 만에 하락세로 돌아섰지만 최근에는 낙폭이 꾸준히 좁혀지고 있다. 더 이상 하락은 어려울 것으로 예상된다”고 말했다. 실제 지난 3월 주택거래는 지난해 7월 이후 8개월 만에 최고치를 기록했다. 국토해양부의 3월 주택거래량을 보면 전국 9만2288건, 수도권 3만6202건으로 집계됐다. 지난해 7월 조사(전국 11만7836건, 수도권 6만1709건) 이후 가장 많은 규모다. 고종완 RE멤버스 대표는 “아파트 거래량의 경우 올해 1~2월은 전 분기 대비 4배 이상 늘어났다. 통상적으로 거래량이 2배 이상 증가한 경우 바닥권 탈출 신호로 본다”고 했다. 다만 거래량의 절대치가 예년 평균보다 높은 수준은 아니다. 1~3월 주택거래량은 전국 21만7817건, 수도권 8만3785건에 그쳤다. 이는 과거 5년 평균 1분기 거래량과 비교하면 전국은 29.9%, 수도권은 46.5% 감소한 수치다. 부동산시장 상승이 당장 이어진다고 보지 않는 이유도 여기에 있다. 그러나 바닥권을 지난 이상 급락 가능성은 작다고 보는 것이다. 여기에 경기 침체의 진원지였던 미국에서도 봄기운이 감지되는 것도 호재다. 최근 전미부동산중개인협회(NAR)가 발표한 3월 잠정주택판매지수(PHSI)가 전달 대비 3.2% 상승해 84.6을 기록했다. 잠정주택판매지수는 대금 지급이 끝나진 않았지만 매매 계약은 체결된 상태의 거래 건수를 기준으로 산정된다. 보통 2~3개월 뒤 실제 거래가 이뤄지기 때문에 이 지수는 주택 매매 선행지수로 활용된다. 고종완 대표는 “미국 정부의 8000억달러가 넘는 주택 부양대책에 힘입어 주택 구매 심리가 되살아나고 주택 매매가 활기를 띠게 됐다”고 풀이했다. 이대로 침체의 진원지였던 미국에서부터 부동산경기가 풀려준다면 국내 부동산시장에도 긍정적인 신호가 올 가능성이 높다. 현재 주택건설이 부진한 것도 U자형 상승 주장에 힘을 보탠다. 국토해양부는 올 1분기 주택건설 인허가를 받은 물량을 발표했다. 공공부문 6804가구와 민간부문 2만7140가구 등을 합쳐 총 3만3944가구로 파악됐다. 지난해 4만8297가구와 비교하면 30% 가까이 물량이 줄었다. 지난해 기록이 98년 IMF 외환위기 이후 10년 만에 최저치였다. 이보다도 물량이 더 줄어든 셈. 통상 주택건설 인허가를 받으면 3년 뒤 입주한다. 지난해와 올해 인허가 받은 주택 물량이 적다 보니 2011~12년 주택 공급 부족을 겪을 것이란 예측이다. 당장은 별다른 영향을 미치지 않겠지만 2년 뒤 집값 상승 불씨가 될 수 있다는 뜻이다. 일부 주택담보대출 총액 증가세가 주택 가격의 폭락으로 이어지는 것 아니냐는 우려도 나온다. 하지만 지난해 12월 명목 국내총생산(GDP) 기준, GDP 대비 주택담보대출 비중은 32%를 조금 넘는 수준. 미국(85%), 영국(80%)에 비하면 절반에도 못 미친다. 게다가 2006년 이후 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제가 강화됐다. 따라서 주택담보대출로 인한 추가 폭락을 예측하기에는 다소 무리가 있다는 게 전문가들의 판단이다. L자형 강남발(發) 시세 상승 경계, ‘위기 끝나지 않았다’ ‘아직 바닥이 아니다’는 주장도 경제지표에 근거를 둔다. 경제위기가 아직 끝나지 않은 이상 바닥은 시기상조란 주장이다. 낙관론자가 근거 삼는 각종 지표 개선을 ‘착시효과’로 파악한다. ‘코스피지수 1400’과 ‘3월 경상수지 흑자’가 대표적.

양재모 한양사이버대 교수는 “3분기 미국 경제 회복 여부가 아직 불투명하다 보니 외국인 투자자들이 잠시 국내 주식시장에 투자하는 상황”이라며 “국내 불안정한 금융 상황을 나타내고 있는 징표일 뿐”이라고 진단했다. 경상수지 흑자도 원화 약세와 경기부양효과에 따른 일시적 효과라는 설명이다. 이런 경제착시효과가 부동산시장에 긍정적인 영향을 줬고 현재 시점이 투자 적기라는 심리적 효과를 발생시켰다는 주장이다. 강남 일대의 투자가치가 높다 보니 가장 먼저 이 지역의 부동산 가격이 상승한 것으로 양 교수는 분석했다. 조만 KDI국제정책대학원 교수도 강남발(發) 시세 상승을 경계한다. 강남 지역의 시장동향을 수도권 전체나 전국으로 확대해석하는 것은 옳지 않다는 견해다. 조 교수는 “강남 지역의 주택가격동향이 투기 심리에 영향을 줘 다른 지역 주택가격동향에 영향을 끼칠 수 있지만 어디까지나 시장 펀더멘털에 의한 장기적 추세로는 볼 수 없다”고 말했다. 시장 펀더멘털이란 바로 거시경제지표를 말한다. 최근 국내 광공업생산지수와 경기선행·동행지수 등 경제지표가 완연한 회복 기미를 보이고 있지만 아직 안심할 단계는 아니라는 주장이다. 조 교수는 “미국, 중국 등 국외 시장이 여전히 불안정하기 때문에 섣부른 판단은 금물”이라고 경고했다. 국내 금융시장도 좀 더 지켜봐야 한다고 말했다. 조 교수는 “변동금리모기지의 기준이 되는 3개월 CD금리는 지난해 10월 이후 지속적으로 하락하고 있지만 금융시장 불안요인을 반영하는 가산금리는 계속 상승하고 있다”고 말했다. 지난해 9월 1.4%인 가산금리는 현재 3%를 웃돌고 있다. 세계 금융시장의 악재가 발생할 경우 주택금융시장의 유동성 악화로 부동산시장 침체로 이어질 수 있다고 경고했다. [김충일 기자 / 정고은 기자] [본 기사는 매경이코노미 제1506호(09.05.20일자) 기사입니다]