“수익률 3~4%…상가투자 허상은 금물”

만약 당신이 20억원의 자금을 투자해 연 수익률이 5%에 불과하다면 투자하겠는가.
한번 더 생각해보자. 몇% 수익률이라면 20억원을 투자하겠는가. 필자가 상담을 한 수많은 예비 투자자들의 마지노선은 대개 6% 내외였다. 가장 많은 요구 수익률은 평균 7% 내외였다.

상가 투자를 검토하면서 가장 많이 투자자들이 듣는 이야기가 아마도 임대 수익률일 것이다. 현실적으로 기존 상가들이라고 하면 임대가 맞춰져 있을 터이니 계산기를 두드리면 수익률을 정확하게 알 수 있다. 하지만 신규 상가라고 하면 대개 기대 수익률로 현실화가 되지 않은 미래 시점을 예상해서 나오는 수익률인 것이다. 특히 여기서 언급하는 수익률은 사실상 세전 수익률이다. 상가를 매입, 보유하면서 발생하는 기타 비용은 생각하지 않은 수익률인 것이다. 부동산 중개업소를 통해 공급되는 서울 지역의 기존 상가들의 수익률은 1층을 기준으로 했을 때 대개 6% 내외이지만, 강남의 상가 수익률을 분석해 보면 이보다도 못한 5% 전후다. 이 수익률에서 세금과 기타 제비용을 생각하면 실제 수익률은 아마도 3.5~4% 내외일 것이다. 실제로 강남지역에서 유통되는 기존 상가들의 수익률은 이것만큼도 못 미치는 경우가 허다하다. 서울의 다른 지역도 별반 차이는 없다.

문제는 대부분의 투자자들이 시장에서 형성된 이러한 매매 가격을 인정하고 있다는 것이다. 즉 실제 수익률은 4%에 불과하더라도 향후 처분이익까지를 포함해 7~8%의 수익을 기대하고 있는 것이다. 하지만 여기에는 여러가지 함정이 있다. 몇 년간 보유하는 동안 상가의 가격이 꾸준히 올라줄지 등은 불확실하기 때문이다.

필자는 이러한 투자 논리를 버리라고 한다. 이 투자 수익률은 운영 수익률로서 임대 수익인 것이다. 상가는 일반 부동산과는 달리, 수익형 부동산이다. 가만히 나둬도 지가가 형성되어서 처분소득을 달성할 수 있는 시스템이 아닌 것이다.

그런데 아직도 몇몇 투자자들은 이러한 허수에 장밋빛을 가득 가슴에 안고 대박을 터트릴 꿈을 꾸고 있으니 안타까울 뿐이다.

 

 

헤럴드경제   2009.10.30