부동산(빌딩,토지) 평가(가격)를 어떻게 할 것인가?

 

 

고객들로부터 매도하려는 빌딩이나 시행부지 등을 의뢰 받고 얼마 정도에 내 놓으면 팔리겠느냐?  얼마정도면 적당한 금액이라고 보느냐는 질문을 받을때 어떻게 대답을 할까?

솔직히 본인도 직접 대답을 하지 못 할 뿐만 아니라 섵부른 답변을 할 경우에는 오히려 신뢰(信賴)를 잃는 우(愚)를 범할 수 있기에 여러가지 변수에 의해 결정되기 때문에 검토를 해 보아야 할 것 같다며 즉답은 피하고 주변의 과거에 거래된 빌딩에 대하여 대략적인 비교설명을 한다.

특히 강남역 주변 등 강남권의 경우에는 수요가 많은 지역으로 높은 임대료에 따른 수익률 상승으로 일반적인 가격결정의 추론으로는 매우 난감할 뿐만 아니라 상상을 초월하는 금액을 제시하는 경우가 많다.

​

그럼으로 어떤 일반적으로 정해진 방법이 아닌 본인 나름대로 연구하고 분석한 부동산평가 추정방법으로 빌딩의 가격을 추론해 보지만 지역이나 상권 등 여러 요인에 따라 적용을 달리하기도 한다.

​

우선 빌딩이 있는 대지의 용도지역을 파악하여 일반주거지역인 경우를 상수기준 100으로 보고 준주거지역 1.3배, 일반상업지역은 1.5배로 하고 도로사정을 검토하여 2차선도로를 상수기준 100으로 하여 4차선도로는 1.3배, 6차선도로 1.5배, 그리고 코너인 경우에는 0.3배를 추가한다.

대지는 공시지가를 기준으로 하여 대략 1.5배~3배까지 적용한다.

​

건물가격은 신축한지 5년미만의 경우 연면적기준으로 250만/평​, 10년미만은 150만/평, 20년미만은 50만/평, 그이상은 건물가격을 산정하지 않는다.

마지막으로 환산보증금을 더하는데 중개보수 계산할 때도 적용하는 환산보증금의 계산은 보증금 + ​임대료 X 100 으로 계산한다.

​

이러한 기준으로 사례를 들어 A건물의 가격을 추론해 보면,

A건물은 서울시 강남구 역삼동 소재 강남역 인근 테헤란로 이면에 위치해 있는데 대지면적은 122평이고, 용도지역은 제3종일반주거지역이며,  2011년5월에 지하3층~지상6층에 연면적 약 400평으로 신축한 건물로 2차선인 6m도로에 접해 있으며, 건물 전체의 보증금 7억에 임대료는 3천500만원정도로 추정되고, 대지의 공시지가는 2015년1월1일 기준으로 3,471만/평​이다.

​

이를 상기 방법으로 계산을 하면 대지는 비록 제3종일반주거지역이지만 유동인구가 매우 많은 일반상업지역과 도로를 경계로 접해 있어 상권이 발달되어 있는 지역임으로 공시지가의 2배로 계산할 경우 약 85억원정도로 계산되며, 건물은 신축한지 5년 미만으로 연면적 400평 X 250만원 = 10억원에 환산보증금 42억원을 모두 합치면 137억원으로 추론해 볼 수 있다.

​

실제로 이 대지와 건물은 등기부등본으로 살펴보면 2009년에 새로 건물의 신축을 위해 60억원에 거래 되었고, 2011년 빌딩 신축후 2014년에 132억원에 거래가 되었음을 확인할 수 있었다.