[남부터미널 등 16곳 복합단지 탈바꿈] 개발 절차는

서울시의 ‘신 도시계획 운영체계’에 따라 서초구 서초동 롯데칠성부지 등 도심지 내 1만㎡ 이상 대규모 미개발부지 16곳이 용도변경 등을 통해 개발을 본격 추진할 수 있게 됨에 따라 용도변경에 따른 개발이익 환수 방안에 관심이 쏠리고 있다.

이들 지역은 그동안 높은 개발 압력에도 특혜시비를 우려해 개발이 지연돼 왔지만 이번에 협상 가능 사업장으로 선정됨에 따라 앞으로 서울시 등과 용도변경 등 협상을 거쳐 주변 시설에 걸맞은 도심시설로 새롭게 태어나게 됐다.

이에 따라 사업 제안자는 지난 3월 시에 접수한 도시계획변경 사전협상 제안 신청서를 바탕으로 건물 용도, 층수, 용적률 등 구체적인 개발계획을 제출해야 한다.

서울시는 이를 바탕으로 앞으로 6개월 동안 시와 해당 자치구 관계자, 도시계획전문가, 소유주 등으로 구성된 협상위원회를 통해 사업 제안자와 용도변경에 따른 기부채납 비율 등 공공기여 방안에 대해 본격적인 협의에 나선다. 이 과정에서 해당 사업이 교통문제, 도시과밀화 등 전반적인 도시계획과 맞는지도 면밀하게 살펴 개발허가 여부를 결정한다. 이에 따라 16개 사업장에 대한 개발 가능 여부가 올해 말까지는 결정될 전망이다.

하지만 용도지역 상향 조정을 통해 대규모 개발이 이뤄지는 만큼 서울시는 특혜시비가 일지 않도록 용도변경에 따른 이익을 기부채납을 통해 철저하게 환수한다는 방침이다.

서울시 송득범 도시계획국장은 “이번 조치로 인해 개발로 얻게 되는 이익은 사업자의 몫이지만 용도변경에 따른 개발이익은 기부채납을 통해 철저하게 환수할 것”이라고 말했다.

이에 따라 향후 협상 과정에서 사업성 확보와 공공성 유지를 놓고 사업제안자와 서울시가 치열한 줄다리기가 예상된다.

서울시는 이번 용도변경에 따른 기부채납 비율을 20∼60% 수준으로 정했다. 현행 규정으로는 1종 주거지역에서 상업지역으로 바뀔 경우 기부채납 비율이 48%이며 자연녹지에서 상업지역으로 바뀔 경우 56%에 달하기 때문이다. 이번에 협상 가능 사업장 대다수는 1∼3종 주거지역 또는 준공업지에서 상업지역으로 용도변경을 신청한 상태다.

실제로 1종 주거지역에서 상업지역으로 용도변경 신청을 한 성동구 성수동1가 삼표레미콘 부지의 경우 기부채납 비율이 최대 53%에 달할 전망이다. 서울시는 1종 주거지역에서 상업지역으로 바뀌는 데 따른 통상적인 기부채납 비율 48%에 추가로 5% 안팎을 더 부여할 계획이다.

3종 주거지역에서 상업지역으로 바뀌게 되는 서초구 서초동 롯데칠성부지도 기부채납 비율이 40%를 넘을 전망이다. 자연녹지상태인 구로구 구로동 백광화학 부지와 은평구 수색동 수색역, 강남구 대치동 대한도시가스 등은 기부채납 비율이 무려 60%에 달할 것으로 예상된다.

그러나 서울시는 기부채납에 따른 개발 효과를 떨어뜨리지 않기 위해 해당 사업장 부지 외에 주변 대체지로도 기부채납이 가능하도록 했다.


파이낸셜뉴스 2009.06.04