2억 수익형부동산 투자 최강자는?

수익률 상가 7%＞오피스텔 6%＞도시형주택 4%
세금 부담은 소형아파트가 800만원 이상 적어

 

 

김풍남 씨(가명ㆍ40)는 이번 설 명절을 맞아 고향을 찾는 발걸음이 여느 때보다 가볍다. 가족회의를 통해 부모님 땅을 형제들과 함께 나눠서 증여받기로 했기 때문이다. 세금을 제하고 김씨 몫은 2억원에 달한다. 현재 거주주택 외에 다른 부동산이 없는 김씨는 이참에 수익형 부동산에 투자해 볼 생각이다. 2억원으로 서울에서 구입할 수 있는 수익형 부동산을 물색한 결과 노원구 월계동 단지 내 상가(전용면적 33㎡), 방배동 오피스텔(전용면적 29㎡), 마포구 공덕동 도시형 생활주택(전용면적 30㎡), 광진구 자양동 소형 아파트(전용면적 59㎡) 등을 1순위 리스트로 꼽아뒀다.

수익형 부동산을 매입해 임대하면 상가는 보증금 3000만원에 월세 100만원, 오피스텔은 1000만원에 100만원, 도시형생활주택과 소형 아파트는 각각 1000만원에 월세 70만원을 받을 수 있다. 수익률을 따져보니 상가가 연 7%대로 가장 높고 오피스텔은 연 6.3%, 오피스텔과 도시형생활주택은 4.4%로 예상됐다. 수익률만 생각하면 상가에 투자하는 것이 정답이지만 세금까지 따져보면 얘기가 달라진다.

재테크의 출발은 세(稅)테크인 만큼 취득할 때부터 매각 단계까지 세금 부담을 모두 비교하면 `비교우위`가 드러난다.

먼저 수익형 부동산을 살 때 내야 하는 취득세는 상가의 경우 취득가격 2억원의 4.6%인 920만원이다. 오피스텔은 주거용으로 임대하면 전용면적 60㎡ 이하라 취득세를 내지 않아도 된다.

상가나 오피스텔과 같은 업무용 건물은 부가세 부담이 추가된다. 현재 오피스텔 등 비주거용 부동산은 건물과 토지를 분리해 과세한다.

상가와 오피스텔 모두 건물 가격 1억원에 대한 부가세 10%인 1000만원을 내야 한다. 상가와 같은 업무용은 사업자 등록 후 납부한 부가세 1000만원을 고스란히 환급받을 수 있다. 다만 임대사업을 접고 본인이 상가를 직접 사용할 경우 환급액은 다시 반납해야 한다.

김씨처럼 오피스텔을 주거용으로 임대하면 부가세가 환급되지 않는다. 다만 부가세 1000만원이 취득가에 포함돼 계산된다. 결국 오피스텔을 2억1000만원에 취득한 것으로 간주돼 향후 양도세를 낼 때 매매차익이 줄어든다. 결과적으로 조금이나마 양도세 부담을 줄이는 효과는 거둘 수 있다.

도시형생활주택이나 소형 아파트 역시 전용면적 60㎡이하이기 때문에 모두 취득세가 면제된다. 또 전용면적 85㎡ 이하 주택에 대해서는 부가세도 전액 면제된다.

이제 5년간 임대사업을 했을 경우 보유세 부담을 살펴보자.

상가의 토지에 대한 재산세 과세표준은 기준시가 7000만원의 70%인 4900만원이다. 여기에 재산세율 0.2%, 지방교육세(재산세의 20%), 재산세과세특례분(과세표준의 0.14%)까지 계산하면 재산세는 18만6200원이다. 건물에 대한 재산세 역시 같은 방식으로 21만5600원이 나온다. 종합부동산세는 업무용의 경우 땅값이 기준금액 80억원에 미달하면 과세되지 않는다. 건물에 대해서는 비과세다. 월세 소득에 대한 종합소득세는 32만1156원이고, 부가가치세는 131만1000원이다.

반면 주거용 오피스텔의 재산세는 100% 면제다. 주택 규모에 따라 재산세는 전용면적 40㎡ 이하면 100%, 60㎡ 이하는 50%, 85㎡이하는 25% 감면되기 때문이다. 도시형생활주택과 소형 아파트도 마찬가지다. 종부세 역시 주거용 임대사업의 경우 전액 면제된다. 월세 소득에 대한 부가가치세 역시 면제된다.

종합소득세 역시 주거용이 유리하다. 상가 등 업무용은 보증금도 월세로 환산해 과세하지만 주택은 월세 수입만 과세 대상이다. 단 전용면적 85㎡이하인 경우에만 해당된다.

따라서 상가의 경우 종합소득세는 32만1156원이고, 주거용 오피스텔은 27만7200원이다. 도시형생활주택과 소형 아파트는 모두 13만4640원이다. 이제 처분 단계다. 5년간 보유한 뒤 팔았을 경우 상가, 오피스텔, 도시형생활주택, 소형 아파트 모두 1억원씩 올랐다고 가정했다.

단지 내 상가는 필요경비 920만원을 제외한 9080만원이 양도차익이 된다. 장기보유특별공제(15%)를 적용받고 기본공제 250만원을 제외한 뒤 양도세율(24%)을 누진제로 적용하면 지방소득세까지 포함한 최종 납부세액은 1397만3520원이 된다.

같은 방식으로 오피스텔의 양도세는 1379만4000원, 도시형생활주택은 1669만8000원, 소형 아파트는 1603만8000원이 된다.

이렇게 수익형 부동산을 취득한 뒤 임대해서 최종 매각까지 세금 부담을 비교한 결과 최종 승자는 도시형생활주택과 소형 아파트다. 소형 아파트는 1628만9040원, 도시형생활주택은 1683만2640원을 세금으로 내야 한다. 반면 주거용 오피스텔은 2407만1200원, 상가는 2520만7476원으로 도시형생활주택이나 소형 아파트보다는 1000만원 가까이 많다.

원종훈 국민은행 WM사업부 세무사는 "수익형 부동산을 임대할 때 보유 단계에서는 상가나 업무용 사무실보다는 확실히 소형 주택이 유리하다"고 설명했다.

 

 

매일경제   2012.01.20

 

 

 

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