구두약속도 ‘지켜야 할 약속’

문서 아닌 말로 한 계약도 합의 성립
확실한 증거 남기려면 계약서는 필수

시청자의 많은 사랑을 받았던 삼둥이 ‘대한’, ‘민국’, ‘만세’가 아쉬움 속에 작별을 고했다. 최근 ‘슈퍼맨이 돌아왔다’에서 하차한 송일국과 삼둥이의 마지막 이야기가 그려졌다. 마지막 촬영에서 삼둥이들은 아버지 송일국과 함께 엄마에게 줄 특별한 도시락을 준비해 또 다른 감동을 주었다.

도시락을 전해 주면서 송일국은 아내에게 “당신 편하게 해주려고 촬영을 시작했는데 시간이 지나면서 미안해지더라. 아이들과 좋은 추억을 나만 만든 것 같아서…”라며 아이들과의 추억이 담긴 사진을 선물했다. 그리고 송일국은 “앞으로 한 달에 3박4일은 꼭 휴가를 주겠다”면서 “각서라도 쓰겠다”고 했다. 이에 아내는 “지키지 못할 약속은 하는 게 아니다. 구두약속도 약속이니까. 이 장면 꼭 방송에 나가게 해 주세요”라고 말해 시청자들에게 웃음을 선물했다. 그러면서 ‘구두약속’도 ‘지켜야 할 약속’이라는 교훈도 주었다.

많은 사람은 계약은 문서로 작성돼야 비로소 계약으로 완성되는 것으로 생각하는 것 같다. 이에 문서화되지 않은 계약은 계약이 아니어서 지키지 않아도 되는 것으로 생각한다. 그러나 그렇지 않다. 계약의 원래 모습은 불요식(不要式)의 구두합의이다. 즉 문서로 작성되는 등의 특별한 형식을 갖추지 않아도 계약당사자끼리 계약의 내용에 대해 구두로 합의하면 계약이 성립된다는 뜻이다.

얼마 전의 일이다. 어느 날 학생 갑이 난처한 표정으로 찾아와 상담을 요청했다. 지방에서 서울로 유학와 공부하던 학생이었다. 자취방을 구하던 갑은 학교 앞 게시판에 붙어 있던 을의 집 광고를 보고 그 집을 가 보았다. 거주할 방도, 제시된 임대료도 무난했고, 집 주인 을의 인상도 좋아 보여 그는 을에게 1주일 후 입주하기로 약속했다. 그런데 학교로 오던 길에 병의 자취방 광고를 보고 병의 집에 가 보았는데 그 집이 더 마음에 들었다. 갑은 내심 을과의 약속이 마음에 걸렸지만 다시 병과 입주약속을 했다. 그리고는 2중으로 약속한 것이 마음에 걸려 필자에게 상담을 요청한 것이다.

갑의 생각은 “을과 입주약속을 한 것은 사실이지만 계약서도 작성하지 않았고 계약금도 지급하지 않았다. 따라서 을과 정식계약을 한 것은 아니니 약속을 어기더라도 계약을 위반한 것은 아니다”는 것이었다. 아마 갑의 생각이 옳다고 생각할 수도 있을 것이다. 일반적으로 어떤 계약을 할 때에는 계약서를 쓰고 계약금을 지급하는 것이 관례이기 때문이다. 그러나 사실은 그렇지 않다. 계약당사자가 계약의 내용에 대해 합의하면 계약은 곧 바로 성립된다. 위 사례에서도 갑과 을 사이의 임대차계약은 성립된 것으로 보아야 한다. 필자는 갑에게 을을 찾아가 정중히 사과드리면서 계약해지를 요청해 을의 동의를 받으라고 권했다.

계약의 본질은 약속이다. 구두로 이루어진 약속이라도 약속이 아닌 것은 아니며, 이는 지켜져야 하는 것이다. 다만 당사자 간의 합의만으로 계약 자체는 성립된다고 하더라도 모든 계약에는 반드시 계약서를 작성하는 것이 훨씬 바람직하다. 계약의 성립과 내용에 관하여 당사자 사이에 다툼이 생기는 경우가 많고 심지어 소송까지 할 수도 있는데 이때 계약서는 가장 강력한 증거가 되기 때문이다.

변환철 중앙대 법학전문대학원 겸임교수·변호사 

[참고]

실무중심의 부동산사례분석(http://www.upaper.net/p970403/1037722)